A Lei de Incorporações em Condomínios, nº 4.5491/64, criada há 60 anos para reduzir os riscos dos compradores de apartamentos que ainda não existem, é ignorada, pois pagam valores expressivos e muitas vezes nem verificam quem é o dono do terreno. Inúmeros empreendimentos são negociados sem terem o registro da incorporação no cartório de registro de imóveis, ato esse que configura crime contra a economia popular (art. 65) e contravenção penal (art. 66).
A criatividade desses vendedores de unidades na planta não tem limites. Inventam os mais variados nomes de contratos, como, por exemplo, Reserva, Obra em Amigos, Sociedades em conta de participação ou Sociedades de Propósito Específico, para enganar os compradores, induzindo-os a achar que são sócios e simulam uma obra a preço de custo, para poderem se safar, no caso de ocorrer algum prejuízo.
É irracional abrir mão da proteção da lei
Dos 67 milhões de processos cíveis em tramitação no Brasil, conforme CNJ, grande parte decorre dos calotes que se repetem na venda de unidades em construção. A lei tem 60 anos, mas o povo insiste em cair nos golpes! Incrível, não acreditam nos alertas!
O comprador bem assessorado juridicamente deixa de ser induzido a erro por argumentos sedutores, que prometem lucro acima do normal ou “garantias” inócuas.
Aquele que comercializa unidades em construção é considerado incorporador. Não há como fugir dessa realidade, basta ler a lei, que no seu art. 28 determina que “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
O art. 29 estipula: “Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.
Comprador descuidado perde tudo que pagou
Causa perplexidade o volume de “construtores” sem a mínima condição financeira para promover a construção de edifícios, havendo outros que desconhecem o que seja viabilidade financeira. Vendem unidades por valor impossível para concluir a entrega.
Essas aventuras se multiplicam pelo fato de os compradores rejeitarem pagar de 1% a 2% do valor da transação para se protegerem com um especialista em Direito Imobiliário, que por não ter interesse financeiro no fechamento do negócio, analisa diversas circunstâncias, revisa o contrato e a documentação, podendo indicar que o negócio deva ser evitado. Todavia, muitos compradores preferem acreditar na sorte ou na boa conversa do corretor de imóveis e do construtor que só lucram se concluírem a venda. Depois, quando perdem 100%, lamentam.