Adquirir uma casa ou um apartamento é um dos maiores sonhos dos brasileiro. Um objetivo difícil para muita gente e, em geral, cercado de dúvidas e burocracia. Observar algumas formalidades, verificar cláusulas nos contratos, se atentar aos juros e saber dos direitos e deveres de quem compra e de quem vende são questões essenciais na compra do imóvel. 

Planejamento é a palavra-chave para realizar o sonho da casa própria sem problemas futuros. O presidente da Associação dos Mutuários e Moradores de Minas Gerais (AMMMG), Silvio Saldanha, esclarece dúvidas frequentes que aparecem para os consumidores na hora da compra do imóvel.

O que a pessoa que pretende adquirir um imóvel, em 2020, deve observar antes de fechar qualquer contrato?
É muito importante ter alguns cuidados. Em muitas oportunidades são feitos dois contratos: o primeiro é uma promessa de compra e venda, também conhecido como Arras, em que ficam combinadas entre o comprador e o vendedor todas as condições do negócio (preço, data de entrega, características da negociação, estado do imóvel); e um segundo contrato que é um financiamento do imóvel. Vamos falar do contrato de compra e venda, que é o que faz a relação. Antes de comprar o bem, é muito importante verificar se quem está vendendo tem legitimidade para isso. Cada imóvel tem o seu histórico, que é a matrícula, que fica no Registro de Imóveis da cidade. A matrícula é um documento que vai contar toda a história do imóvel, desde a construção até as suas compras e vendas. Este documento vale por 30 dias. Com ele a gente verifica quem é o atual dono, se ele tem alguma restrição (algum financiamento em aberto, penhora, objeto de inventário). Passou da matrícula, vai se verificar as contas de consumo deste imóvel. Água, luz, condomínio, IPTU têm que ficar obrigatoriamente em dia. Este documento é importante ser assinado em cartório com duas testemunhas e firma reconhecida por autenticidade. Outro fator interessante deste contrato é, na hora de fazer o pagamento, tentar dar um sinal menor no início, e pagar o montante maior quando assinar o financiamento. Também é importante combinar com o corretor de não pagar tudo a ele na assinatura da promessa de compra e venda pois ele é peça importante para fazer com que o processo junto ao banco corra o mais rápido possível. 

Em relação às taxas de juros praticadas no mercado, o que pode ser considerado dentro dos padrões dos financiamentos e o que pode ser considerado abusivo?
É interessante uma pesquisa prévia sobre taxas de juros. A Caixa Econômica Federal ainda é a que apresenta as menores taxas de financiamento. Mas os bancos privados têm, em eventuais situações, apresentado propostas menores que as da Caixa. Então, em alguns momentos, os bancos privados se tornam competitivos porque eles também têm interesse em abocanhar o mercado habitacional. O que é um juro abusivo? É o decorrer do contrato. Na assinatura não há problema. O problema do juro abusivo é que ao longo do tempo ele se torna um juro capitalizado. O que se deve comparar? Não o juro nominal e sim a CET (Custo Efetivo Total) menos os juros, mais o seguro e mais os tributos. 

Antes de assinar o contrato com a instituição financeira, o que o futuro mutuário deve observar?
Na hora de assinar o contrato, com o banco ou instituição financeira, é muito importante confirmar se as condições que foram apresentadas na simulação de crédito são as mesmas que estão colocadas no quadro resumo do contrato. Outra coisa importante é qual o Sistema de Amortização que o banco coloca no contrato. Sistema de Amortização é a fórmula matemática que determina quanto do valor que você paga vai para juros e quanto vai de amortização, que é a redução da dívida. Os mais famosos são o sistema Price e o SAC. Na Tabela Price a prestação começa menor e vai aumentando. Na Tabela SAC a prestação começa maior e vai diminuindo. 

Quais são as principais irregularidades hoje no caso dos contratos habitacionais? Há casos de capitalização de juros, taxas administrativas cobradas a mais...
O grande vilão dos contratos habitacionais hoje são os juros capitalizados. Nos contratos do passado você pagava a prestação e no final do prazo ficava devendo dois a três imóveis no saldo devedor. Com o passar do tempo, isso acabou. Os bancos hoje aplicam as mesmas condições de reajustes na prestação e no saldo. Então, teoricamente, tem que zerar. Mas a gente sabe que o banco não faz negócio para perder. Aqueles dois ou três imóveis que ficavam no final, hoje eles estão dentro e o mutuário paga sem sentir porque ele paga o juro capitalizado. 

Como é possível reverter essas situações, já que a pessoa já assinou o contrato? A única alternativa é a Justiça?
Existem duas formas de você reverter problemas no seu contrato atual. A primeira se chama portabilidade de crédito. Eu tenho um contato no “Banco A”, que me cobra um custo efetivo total de 10% ao ano. Entretanto, o “Banco B” me cobra 8% ao ano. Eu tenho que procurar o novo banco e levar as informações do contrato atual. Você sai de um banco para o outro com o mesmo saldo devedor, o mesmo prazo faltante, mas com uma prestação menor. Esta primeira forma não gera ITBI e é tratada apenas com o novo banco. A outra alternativa é através do Poder Judiciário. Você pode discutir tudo que considera abusivo. 

Há casos em que o devedor passou a ser credor?
Para um devedor passar a ser credor é necessário que ele tenha pago por um bom tempo, pelo menos, metade do contrato e aí tente reverter na justiça para aplicação de um juro simples. Desta forma, existe uma grande possibilidade que o montante pago maior pague o saldo devedor e ainda sobrem valores. Existem já decisões, inclusive na Justiça mineira, de mutuários que quitaram seus contratos e ainda receberam um valor pago a maior. 

Quais as principais reclamações que têm chegado à Associação sobre imóveis na planta, com expectativa de entrega posterior?
Imóveis na planta já foram um problema muito maior para o consumidor. Tivemos um boom neste mercado nos anos 2010 e 2011, com diversas condições, como isenção de impostos, aquisição sem entrada, Programa “Minha Casa Minha Vida”. Hoje é uma situação mais atípica. Faltam oportunidades de construção. Minas Gerais tem muito imóvel pronto sem venda. Então, aqueles grandes problemas eles aparecem, mas muito pouco. O que ainda tem são problemas estruturais. Aquelas construções mal feitas durante o uso acabam identificando alguns prejuízos nas partes elétrica, hidráulica, de esgoto. Isso acaba prejudicando o consumidor que, após esgotar diversas formas de negociação junto ao vendedor, é obrigado a buscar o Poder Judiciário. 

Hoje as pessoas que ficam inadimplentes com o financiamento habitacional podem perder o imóvel após três meses? Há alguma solução para se evitar isso?
A legislação atual é muito punitiva. São duas leis que tratam da execução dos contratos de financiamento com parcelas em aberto. São a Lei 9.514, de 1997, e a Lei 13.465, de 2017. Se o mutuário atrasar três ou mais parcelas, o banco inicia um processo de execução extrajudicial. O banco vai até o Cartório de Registro de Imóveis, informa o atraso, o cartório notifica o devedor para que em 15 dias ele pague as parcelas atrasadas e os encargos cartoriais. Se isso não ocorrer, o banco recolhe o ITBI, consolida a propriedade e oferta em dois leilões públicos. O primeiro leilão é pelo valor de avaliação do bem, e o segundo é pelo valor da dívida (o saldo devedor, as parcelas em aberto e as despesas de retomada). O mutuário, geralmente, busca na Justiça tentar reverter através de ações anulatórias. Diretamente com o banco é impossível negociar. 

Em relação às linhas de crédito no mercado, o governo já reduziu à metade os subsídios ao Minha Casa, Minha Vida. Essa medida dificulta ainda mais o acesso da população mais carente à casa própria e acaba sendo mais um empecilho à construção civil...
Este é o maior déficit habitacional por categoria de renda no país. Os imóveis do “Minha Casa Minha Vida” tem diversas faixas de valor. Nas faixas para a população carente, em que o governo paga praticamente todo o valor, os imóveis têm valores limite de venda que não existem condições de construir porque não há terrenos aptos pra isso. Também tem que colocar na planilha de custos todas as despesas de construção e o construtor quer gerar um lucro. Então, imóvel na faixa de R$ 80 mil, R$ 90 mil é praticamente impossível construir se a gente considerar a Grande BH. É um cenário para o qual não se espera melhoria ao longo do tempo.

Na Associação, que tipo de serviços vocês oferecem à população? É gratuito? Onde ir? 
Qualquer situação que envolva imóveis, aluguel, compra e venda, permuta, problema estrutural, financiamento de imóvel, o que envolver casa própria nós temos uma equipe apta a prestar esclarecimentos sem custo nenhum. Para abranger quem está mais longe, abrimos diversos canais de atendimento. Hoje é possível buscar a associação pessoalmente na nossa sede, na avenida Amazonas, 2.452, no Centro de BH. O horário de funcionamento é de segunda a sexta, das 8h30 às 17h30. Temos site (www.portaldomuturario.com.br), Facebook e Whatsapp (31) 99229-0008, além do telefone (31) 3339-7500.