Mateus Galhardo*
A principal característica e talvez o grande atrativo dos fundos imobiliários é o pagamento de rendimentos aos cotistas, em no mínimo 95% do lucro líquido obtido no semestre, sendo que na grande maioria dos fundos a distribuição é feita de forma mensal. Já a taxa Selic é um grande indexador de ativos da renda fixa, em especial o Tesouro Selic, investimento tido como o de menor risco dentro do Brasil.
Diante desse contexto, a alta na taxa de juros é de grande relevância ao investidor de fundos imobiliários que passa a exigir retorno maior para fazer sentido a exposição nessa classe de ativos, que têm volatilidade e risco de crédito muito mais elevado que o título público indexado à Selic. Para o investidor o prêmio tem que compensar o risco.
Uma consequência notada é a queda no valor da cota dos fundos, o que reflete a adequação do produto à nova realidade econômica do país que sinaliza um ciclo de alta na taxa de juros.
Como exemplo, imaginemos um determinado fundo que pagava um rendimento relativamente recorrente próximo a 0,45% ao mês. Esse fundo, dentro do cenário de juros ascendentes, pode vir a sofrer um fluxo de vendas de cotistas que não se veem atraídos pelos rendimentos pagos, o que leva a depreciação do valor de suas cotas e consequentemente aumenta o rendimento percentual pago ao cotista em relação ao valor de mercado da cota de forma que, esse novo valor acabe gerando, nesse exemplo hipotético, um rendimento de 0,50% ao mês.
O IFIX, principal índice de fundos imobiliários calculado pela B3, vem refletindo esses novos tempos e recuou quase 3,00% só nos 18 primeiros dias do mês de março ante a perspectiva, principalmente de novas altas da taxa de juros.
Isso não quer dizer que com a ascensão da Selic, os fundos imobiliários deixam de ser atrativos e nem de que os rendimentos pagos mensalmente seja o único dado a se analisar. Devem ser consideradas as inúmeras variáveis como as esperadas atualizações dos rendimentos dos contratos ou recebíveis que os fundos possuem que, na maioria dos casos, acompanham o CDI ou índices inflacionários como IGPM e IPCA, e tende a atualizar o valor dos rendimentos, mesmo que com um certo atraso.
O que não muda, seja em tempos de juros altos ou baixos, é a necessidade de montagem de um portifólio de investimentos com pensamento em longo prazo, preparado para as tendências do mercado e protegido dos mais diversos cenários. Em caso de desconforto com as oscilações dos fundos imobiliários, é indicado que o investidor procure um profissional especializado.
*Assessor da 3A Investimentos