A inadimplência da quota de condomínio em decorrência da pandemia do coronavírus caracteriza uma situação emergencial, pois algumas pessoas atrasarão por questões fora do seu controle. Essa situação anormal permite que o fundo de reserva seja utilizado para pagamento de despesas ordinárias, embora esse fundo seja destinado às despesas extraordinárias previamente aprovadas assembleia condominial.
Fundo de reserva destina-se a emergências ou obras
O fundo de reserva é utilizado usualmente para despesas emergenciais, mas muitos síndicos, com receio de levar à assembleia a necessidade de aumentar a quota ordinária, acabam utilizando-o de maneira irregular para cobrir parte das despesas ordinárias. Isso não deve ocorrer, pois consiste em desvio da finalidade do fundo de reserva completar as despesas ordinárias. Para evitar tal irregularidade, deve a assembleia aprovar um valor de quota ordinária que seja ideal para cobrir os custos de manutenção e conservação.
Diversas normas, inclusive decretos em Belo Horizonte, proibiram reuniões/aglomerações de pessoas, como as assembleias condominiais, pois estas aumentam as chances de contágio da Covid-19. Por esse motivo, não faz sentido que um síndico de um condomínio que se encontre em grave crise financeira, nitidamente decorrente da pandemia, que ocasionou a redução de renda de milhares de pessoas, seja obrigado a aguardar uma assembleia para deliberar o uso do fundo de reserva. Nesse caso emergencial, diante da falta de recursos, pode ser utilizado parte do fundo de reserva para pagar as contas de luz, água ou salários, evitando assim juros, multas e o corte dos serviços.
A ausência de recursos suficientes oriundos das quotas condominiais não pode justificar prejuízos maiores, principalmente quando há dinheiro disponível no fundo de reserva.
Dever de repor o fundo de reserva
Entretanto, logo que possível a realização da assembleia deverá ser aprovada obrigatoriamente a quota extra para reposição do fundo, nos termos da alínea “i”, do art. 23, da Lei nº 8.245/91.
O síndico deverá, assim que a normalidade for restabelecida, convocar uma assembleia para que a coletividade possa convalidar o uso do fundo de reserva e deliberar a aprovação da “Quota extra para reposição do fundo de reserva utilizado para pagar as despesas ordinárias”.
Inquilino também paga
Considerando que os serviços que geraram as despesas ordinárias pagas pelo fundo de reserva foram utilizados também pelo inquilino, caberá a ele a obrigação de restituir o valor na medida da sua quota parte. Diante disso, é importante o síndico avisar os locadores e as imobiliárias que a recomposição do fundo de reserva será necessária, para que estes tenham conhecimento de que o inquilino deverá pagar e não o deem quitação caso ele venha a desocupar o imóvel antes de quitar a quota extra de reposição do fundo.