Diante do aumento de número de compradores que pleiteiam a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóveis, é cada vez maior o número os pedidos de restituição da comissão de corretagem paga pelo adquirente que foi induzido a assumir essa despesa pela construtora ou incorporadora, a qual deveria ter quitado o valor por ter sido ela quem realmente contratou o corretor de imóveis.
É importante que seja observado que a prescrição para a cobrança da comissão paga ao corretor é trienal.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial nº 1.551.956-SP, para fins de fixação do parâmetro em recurso repetitivo, fixou a seguinte tese: “Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)”.
Houve a fixação da aplicação da prescrição trienal, ou seja, de três anos para reclamar eventual ilegalidade e pleitear devolução de quantia paga a título de comissão de corretagem no caso de o comprador ter sido induzido a pagar essa despesa que é sempre de quem vende, especialmente no caso de o adquirente ter conhecido o corretor no estante de vendas da construtora.
Corretor tem o dever de verificar segurança da transação
Esse prazo também é aplicável aos casos em que o corretor de imóveis tenha realizado a transação de um imóvel irregular, quando ele deveria ter verificado previamente a documentação e não o fez, caracterizando negligência e inobservância do artigo 723 do CC e do Código de Ética do Corretor de Imóveis e do artigo 723 do Código Civil que determina: “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.
Dessa maneira, caso o corretor tenha recebido a comissão mas a transação tenha sido frustrada, por falhas que poderiam ter sido alertadas pelo corretor ou por este ter vendido unidade na planta sem a obrigatória incorporação registrada no Ofício de Registro de Imóveis – o que configura ilícito penal –, poderá o adquirente exigir a comissão que por ventura tenha pago ao corretor.
A ninguém é dado o direito de ser remunerado por serviço realizado de maneira incompetente e ilegal.