Há casos de conluio entre o vendedor e o comprador que combinam um desconto no preço do imóvel, por meio do não pagamento da comissão de corretagem do profissional que apresentou as partes. Não há dúvidas de que a regra da lei e do mercado é a de que cabe ao vendedor pagar os honorários do corretor de imóveis pelo seu trabalho de intermediação na venda do imóvel. Entretanto, caso o comprador também aja de maneira a lesar a imobiliária, poderá ser condenado pela Justiça a pagar a comissão integral por ter estimulado o vendedor a deixar de pagar a comissão para que tivesse um desconto no preço do imóvel.
Mesmo que o comprador alegue que não agiu com dolo, conforme decisões do poder Judiciário, poderá responsabilizá-lo, com base nos artigos do Código Civil: Art.186 – “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. Dessa forma a responsabilidade de reparação do dano causado far-se-á sob a forma de Ação de Cobrança com base no art. 927 que prevê: “Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.
O dano ao corretor se caracteriza pela atitude do comprador em sabotar a atuação do profissional, de forma que atrai para si o dever de pagar a comissão. Conforme estipulado no Termo de Visita, o comprador é isento de pagar a comissão, desde que respeite o fato da transação ser intermediada pelo corretor que lhe apresentou o imóvel. É direito do corretor exigir a assinatura desse Termo antes de mostrar o imóvel, pois trata-se de norma de mercado.
O Termo de Visita, também denominado Termo de Compromisso, esclarece que, caso a transação imobiliária se concretize diretamente entre o pretendente e o vendedor que dispensam o corretor, caberá ao comprador a obrigação do pagamento da comissão, já que é comum o vendedor gastar todo o dinheiro e ficar sem bens que possam vir a ser penhorados para garantir a comissão do corretor.
Este Termo impõe o dever do comprador e do vendedor agirem com boa-fé e respeitar o profissional que investiu seu tempo e conhecimento na captação do bem que lhe interessou nos termos do art. 422 do Código Civil.
Se não quer pagar corretor, não o contrate
Certamente, nenhum vendedor ou pretendente à compra é obrigado a entrar em contato com uma imobiliária ou corretor para avaliar ou promover a venda de um imóvel, mas se o faz, assume um compromisso de respeitar o trabalho de intermediação, que gera o direito do corretor de receber seus honorários em razão da simples aproximação das partes.
Diante disso, é importante que o corretor aja com profissionalismo e formalize todos os procedimentos, sempre exigindo do pretendente a assinatura do Termo de Visita.