Condomínio de lotes: lei está sendo ignorada

Direito Hoje / 04/04/2019 - 06h00
Kênio de Souza Pereira*
 
Passados quase dois anos da entrada em vigor da Lei Federal nº 13.465 de 11/07/17 que regulamenta o “Condomínio de Lotes”, constata-se que centenas de donos de casas e lotes que compõem os “Condomínios Fechados”, que carecem de documentação adequada, não compreenderam a importância de aproveitarem os benefícios da lei para regularizar a documentação e evitar os riscos de o condomínio ser extinto por não conseguirem receber as taxas associativas. 
 
Desde 2004 alertávamos sobre o risco de um dia o Superior Tribunal de Justiça (STJ) perceber a fragilidade da documentação dos loteamentos, que, de maneira precária, implantavam uma portaria por meio de estatutos mal elaborados, que dão margem para a negativa do pagamento de taxas para custear o controle de entrada e alguns outros serviços. O amadorismo e a arbitrariedade na condução dessas associações têm motivado as demandas judiciais que confirmam não serem condomínios fechados.
 
Em março de 2015, o STJ, ao julgar o Recurso Especial nº 1.439.163-SP e REsp n.º 1.280.871/SP, na Segunda Seção, pacificou a posição de que aquele que não faz parte da associação não é obrigado a pagar o rateio de despesas. Com essa nova orientação do STJ, os Tribunais de Justiça estão indeferindo as ações de cobrança de inúmeras associações por falhas na documentação, pois continuam a ignorar a lei de 2017 que criou no Código Civil a seção do “Condomínio de Lotes” que prevê no artigo 1.358-A: “Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1o A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. § 2o Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. § 3o. Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.” 
 
Com essa novidade no Código Civil, o lote passa a ser unidade autônoma e não a edificação sobre esse, como é previsto no condomínio edilício. Cada proprietário de lote poderá construir sobre ele sua casa, da forma que bem entender, sendo que o tamanho desta não afetará a sua fração ideal, pois esta será representada pelo lote, sendo, assim, imutável. Por outro lado, a convenção que tem força normativa, sendo superior ao estatuto de uma associação, poderá limitar e pré-determinar a volumetria e os tipos de construção e sua finalidade dentro do condomínio, devendo, entretanto, respeitar o coeficiente de aproveitamento e as normas estipuladas no Plano Diretor e na Lei de Uso e Ocupação do Solo do município.
 
Toda a área do condomínio de lotes será privada, ou seja, quem não resida ou não seja autorizado pelo coproprietário a entrar poderá ser barrado mesmo que se identifique, pois a portaria não será instalada em via pública. Suas vias de acesso não são ruas, pois integram a fração ideal dos lotes, assim como os corredores de um edifício, podendo ter a dimensão que bem entender o empreendedor. A assembleia geral decidirá tudo, inclusive quanto a quota de condomínio que será propter rem, sendo obrigatório o seu pagamento independentemente de qualquer associação, resultando que a inadimplência gerará a penhora e o leilão do lote/casa para quitar a dívida. Dessa maneira, surgirão novos condomínios mais seguros juridicamente, sem problemas com o recebimento das quotas e com formatos inovadores que exigirão criatividade na redação da convenção que terá maior complexidade.
 
(*)Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis 
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