Gustavo Campolina Furquim Werneck*
Com o aumento expressivo do número de casos do novo Corona Vírus e sua disseminação global, a Organização Mundial da Saúde elevou a doença ao status de pandemia, situação que determinou a adoção de uma série de medidas temporárias pelos Governos em todo o mundo, dentre as quais se destaca o isolamento social.
Referido lockdown, imposto por decretos municipais e/ou estaduais, em todo o Brasil, obrigou a interrupção do funcionamento de escolas, shoppings, comércios, espaços culturais e esportivos, assim como outros empreendimentos de natureza “não essencial”, com o objetivo precípuo de evitar a aglomeração e circulação de pessoas.
Em meio a situação, na mesma toada do combate à pandemia no universo dos estados e municípios, é razoável que as providências sejam igualmente aplicadas no âmbito dos microssistemas dos condomínios edilícios, com a consequente restrição de circulação e uso das áreas comuns destes empreendimentos.
Além da contundência da doença, cujo grau de letalidade é significativo, estudos apontam para sua alta taxa de transmissibilidade. O vírus pode se manter vivo e ativo no ar, ambientes e superfícies por tempo prolongado, razão pela qual se torna forçoso reconhecer que medidas de prevenção podem e devem ser também adotadas nos prédios residenciais e comerciais, mitigando-se a circulação interna imotivada e aglomeração de pessoas, sob pena de criação de bolsões de contágio nestes locais.
Diante desta situação totalmente atípica e considerando o dever relacionado à proteção dos interesses da coletividade (art. 1.348, II do Código Civil), o síndico do condomínio, assim como fizeram vários governantes ao declararem estado de emergência, tem a prerrogativa de, sendo o caso, interditar e/ou limitar o acesso e uso de áreas comuns do condomínio com o objetivo de preservar a saúde e bem estar não só dos condôminos, como também dos funcionários e prestadores de serviços externos que frequentam o local. Assim como no ambiente externo, o estado de calamidade trouxe a possibilidade do fechamento ou diminuição do uso de espaços comunitários não essenciais, tais como salão de festas, piscinas, quadras, academias, playgrounds, bem como de suspender obras voluptuárias ou que se destinem ao simples melhoramento e sofisticação.
Contudo, é preciso frisar que a situação não abre espaço a discricionariedade, seletividade de acesso ou excessos na administração. Com estrita obediência à proporcionalidade, é inegável que os equipamentos e áreas comuns do edifício que tenham natureza vital e imprescindível não podem ser alcançados pelas medidas de restrição, como são os casos dos corredores de passagem, elevadores, escadas, garagem, portaria ou outros que permitam o livre acesso da unidade à via pública. Igualmente, obras com caráter de urgência ou necessárias também devem ser permitidas.
As medidas de restrição, quando necessárias, devem ser implementadas com máxima responsabilidade e proporcionalidade, adotando-se limitações estritamente necessárias e sem o caráter discriminatório, a fim de evitar excessos. Por outro lado, a implantação deve ser imediatamente comunicada a todos os condôminos e funcionários do empreendimento, com máxima clareza e transparência.
Quanto à prerrogativa do síndico na adoção de medidas de restrição, vale registrar ainda que tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 1179, o qual visa estabelecer um Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Covid-19, que traz expressamente, em seu artigo 15, a possibilidade do representante legal do condomínio agir de forma proativa.
Como nem sempre as providências desta natureza são bem recebidas pelos usuários destes espaços, há se dizer que não existe direito absoluto. Dada a excepcionalidade dos fatos, imperioso destacar que tais medidas não ofendem o direito de propriedade, porquanto evidente que o interesse coletivo tem prevalência sobre o privado, que o exercício do domínio e posse da coisa devem atender ao bem maior, em estrita obediência aos princípios constitucionais de garantia da saúde, ordem pública e função social da propriedade.
Depois, em que pese a soberania da assembleia de condôminos, bem como ser prudente e interessante que as medidas protetivas sejam acompanhadas da anuência dos condôminos, a autoridade do conclave não é irrestrita no que diz respeito às deliberações que negarem a aplicação das providências determinadas pelos Órgãos de Saúde, até mesmo porque boa parte delas foram impostas por normativo legal dos Estados e Municípios que, via de regra, estenderam seus efeitos a empreendimentos públicos e privados, muitas vezes com a imposição de sanções. Aliás, considerando que ninguém pode se escusar do cumprimento da lei, eventual votação evidentemente contrária ao ordenamento pode não ter valor, enquanto vigentes os regramentos legais, quanto mais quando destinada a conveniência e mero deleite.
Por pior que sejam as restrições das áreas comuns, a adoção deste amargo remédio deverá ser o caminho natural a ser seguido pelo síndico, inclusive porque este poderá responder pelas perdas e danos decorrentes de sua omissão na condução da administração do Condomínio.
De toda forma, o certo é que, diante da excepcionalidade atual, as circunstâncias não são fáceis e agradáveis para ninguém, seja para o síndico e conselhos de administração que precisam tomar decisões fortes e impopulares, seja para o condômino, que perde momentaneamente a possibilidade de usar e gozar espaços que poderiam distrair e amenizar os efeitos do isolamento, razão pela qual é importante que todos os envolvidos ajam com bom senso e razoabilidade na condução da vida do condomínio.
*Advogado sócio do escritório Araújo Massote & Moss Advogados Associados