Obras e reformas nas unidades privativas dos condomínios

Opinião / 26/09/2020 - 06h00

Cristiane Yumi Ono*

Em face do persistente avanço da Covid-19 no território brasileiro, o ambiente condominial, via de regra, composto por várias unidades de coabitação multifamiliar, se vê cercado de dúvidas acerca dos protocolos de segurança e das medidas de cautela adotadas pelos síndicos.

Dentre as providências mais comuns, tais quais, a interdição total ou parcial das áreas de lazer como piscinas, churrasqueiras e academias, uma se destaca como a mais polêmica: a proibição de realização de obras no interior das unidades autônomas.

A controvérsia decorre da interpretação direta do texto constitucional, uma vez que o artigo 5º, incisos XXII e XXIII da Carta Magna, garante aos cidadãos o direito fundamental de propriedade, desde que respeitada a sua função social, em cláusulas pétreas impassíveis de proposta de emenda.

Ainda assim, muitos administradores, preocupados com o fluxo de pessoas estranhas a seus condomínios, decidiram pela restrição do direito dos proprietários, com fundamento na premência de assegurar a vida, a salubridade e a segurança dos condôminos.

Considerando a ressalva presente na própria Constituição Federal, resta explícito que o direito de propriedade não é absoluto, podendo sofrer limitações, especialmente, no âmbito dos condomínios edilícios, que se caracterizam pela composse dividida entre os condôminos.

Embora os condomínios sejam compostos por partes comuns e privativas, o artigo 1.336, inciso IV do Código Civil, deixa indubitável que o condômino possui o dever de não utilizar suas frações de “maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”.

Portanto, no cotejo da norma constitucional e da legislação cível, afigura-se possível a intervenção na propriedade privada do condômino, desde que calcada na necessidade de preservar os relevantes valores acima descritos.

A Lei Federal nº 14.010 de 10 de junho de 2020, que trata acerca do Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do novo coronavírus, sofreu veto presidencial antes da sanção, excluindo da norma o artigo 11, que autorizava ao síndico o fechamento unilateral das áreas comuns e a proibição de realização de reuniões e festividades, inclusive nas unidades autônomas.

Mesmo garantindo poderes ampliados aos síndicos, o parágrafo único do dispositivo legal previa como exceção os “casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias”.

Em âmbito federal, o Decreto nº 10.344, publicado em 11 de maio de 2020, alterou o Decreto nº 10.282 para incluir a construção civil, entre outras atividades, no rol de serviços essenciais, autorizados a funcionar com as devidas cautelas.

Não se pode ignorar, ainda, que os estados, o Distrito Federal e os municípios dispõem de autonomia para designar políticas de saúde, inclusive, no que diz respeito à identificação dos serviços essenciais, consoante decisão unânime proferida pelo plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) na data de 15 de abril de 2020.
Portanto, aos síndicos confrontados com pedidos de realização de obras nas unidades autônomas durante o período da pandemia, recomenda-se, primeiramente, a estrita observância das normas estaduais e municipais, seguida de análise da urgência da reforma, que poderá ser deferida mediante a adoção de medidas preventivas a disseminação do vírus.

*Advogada especialista em Direito Condominial no escritório Zuba Advocacia e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM)

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