O excesso de confiança, o desinteresse dos condôminos em fiscalizar o síndico e seu grupo, a complexidade das leis que envolvem o setor imobiliário, aliada à falta de tempo para participar das assembleias têm propiciado o ambiente para a ocorrência de atos abusivos contra o interesse da coletividade. A situação em alguns condomínios se torna insustentável com prejuízos financeiros acobertados com a falta de prestação de contas pelo síndico que se nega apresentar os documentos contábeis e contratos, além de camuflar a inadimplência para obter vantagens inconfessáveis.
Ofende a inteligência dos condôminos o síndico não esclarecer as dúvidas, sendo que toda a documentação da prestação de contas deve estar à disposição bem antes do dia que está marcada a assembleia. É impossível dezenas de condôminos analisarem centenas de documentos de um ano de gestão no momento da assembleia, devendo as contas serem reprovadas se não puderem ser devidamente analisadas.
Rádio Justiça do STF abordará tema dia 5, às 9h30
São tantos os casos que nos são relatados que nossa coluna de Direito Imobiliário, que vai ao ar há 11 anos na Rádio Justiça, explicará como combater as ilegalidades nos condomínios, bastando acessar 104,7 FM Brasília ou pela internet para ouvir.
Criação de votos de forma ilegal
A forma de administrar e os quóruns para os diversos tipos de votações são determinados pelos condôminos no ato de instituir o condomínio, conforme art. 9, da Lei 4.591/64, o art. 1.334 CC, sendo o voto a expressão do poder de participação de cada coproprietário. Eles têm plena liberdade de definir se o voto será conforme a fração ideal ou por unidade. Em 90% dos casos é definido conforme as unidades instituídas e previstas no projeto aprovado que é a base para a construção do prédio, independentemente do tamanho.
Previsto o voto por andar corrido, por loja ou por apartamento, não pode esse ser alterado de forma alguma, exceto se houve uma rerratificação da convenção pelo quórum qualificado unânime. Há caso de proprietário da unidade tentar burlar a lei e convenção ao desmembrar ou dividir sua unidade para alegar que terá mais votos. Tal manobra não lhe acarreta mais votos, pois a mudança da unidade exige a aprovação unânime do condomínio, nos termos do art. 1.351 CC. Somente assim há segurança jurídica. Votos não podem ser criados malandramente, pois geraria confusão a cada assembleia.
Essa proteção legal visa evitar a má-fé daquele que pretende se sobrepor à coletividade, pois mesmo que ele consiga aprovar na prefeitura a divisão da unidade e abrir novas matrículas, tal ato não afeta o voto original previsto na convenção que é um apenas.
Para exemplificar, suponhamos um edifício com 5 apartamentos de 100 m² e uma loja térrea com 700 m², no qual a convenção estipula um voto por unidade e a proibição de instalação de boate. O dono da loja ao não conseguir 4 votos para autorizar a boate, fraciona a loja em 20 unidades de 35m². Depois comparece à assembleia e alega ter 20 votos e que com 2/3 do total de 25, pode alterar a convenção e autorizar a boate ou qualquer atividade contra a vontade dos 5 proprietários dos apartamentos. Nada mais imoral e abusivo, pois somente com a aprovação prévia da unanimidade poderia alterar a convenção para ter novos votos. Certamente, ele não aceitaria pagar 20 quotas ao ser cobrado pelas 20 matrículas!
Há ainda as alterações de atas que configuram crime do art. 299 CP, tudo isso acima relatado, com coparticipação do advogado do síndico. Os gênios do mal não têm limite para tentar levar vantagem, mas às vezes se surpreendem com um processo penal ou com a perda da carteira na OAB, a qual zela pela dignidade no exercício da advocacia.