A compra e venda de imóveis, em regra, é intermediada por um corretor ou por uma imobiliária, que são remunerados pelos serviços que prestam, sendo uma comissão em Minas Gerais de 6% (que pode variar conforme o CRECI de cada Estado) sobre o valor da transação. Porém, há casos de proprietários que disponibilizam seu imóvel para venda em mais de uma imobiliária, o que pode gerar problemas, principalmente pelo risco de ter que pagar comissão a mais de um corretor.
A atuação de mais de um profissional na venda do imóvel propicia a perda do controle de quem está tendo acesso à residência ou local de trabalho do vendedor. Isso leva à confusão na celebração do negócio, além de arriscar a segurança de familiares e funcionários, que estarão sujeitos à presença de todo tipo de visitantes.
Muita intermediação leva à confusão
Imagine um vendedor que anuncia seu imóvel em cinco imobiliárias, o que causa um grande número de visitas, muitas sem qualquer chance efetiva de venda. Passadas diversas pessoas pelo local, o vendedor se esquece que o comprador do seu imóvel, levado pela imobiliária “A”, já havia ido ao local há dois meses, tendo tido conhecimento do imóvel pelo corretor “X”. O fechamento do negócio com imobiliária “A” implicará o pagamento da comissão para ela, mas a Lei resguarda o direito do corretor “X”, que primeiro apresentou o comprador ao vendedor, o direito ao recebimento da mencionada comissão.
Há caso do vendedor ser condenado pelo Poder Judiciário a pagar a comissão pela segunda vez, ou seja, para a imobiliária “A”, que fechou o contrato de compra e venda, e depois para o corretor “X”, que apresentou o imóvel ao comprador primeiramente.
Pode parecer estranho, mas ao condenar o vendedor, o Juiz o faz corretamente quando a ele são apresentados fatos que consagram o direito do corretor receber sua comissão conforme estabelecido no Termo de Visita assinado pelo pretendente à compra em data anterior à realização da transação que foi conduzida posteriormente pela imobiliária “A”.
O problema decorre do desrespeito à Resolução COFECI n.º 458/95, que determina no seu art. 1o que o anúncio de um imóvel deve ser realizado quando houver exclusividade do corretor. Disponibilizar um imóvel para venda em diversas imobiliárias na tentativa de acelerar a realização de um negócio causa grande confusão, podendo resultar no prejuízo de pagar duas comissões a dois corretores.
Comprador solidário com o compromisso do vendedor
Há risco também para o comprador, pois ao conhecer um imóvel assumiu o compromisso de, caso venha a fechar a compra, fazê-lo somente com o 1º corretor. Se descumprir isso ao procurar outro corretor, assume o dever de arcar com a comissão do 1º corretor. Portanto, o comprador contribui com a confusão que ocorrer em algumas transações, pois deveria prestigiar quem lhe apresentou o imóvel.
O 1º corretor ao perceber que foi preterido desconhece os fatos que motivaram a busca por outra imobiliária e por isso acaba pleiteando em juízo a sua comissão, podendo cobra-la do comprador e do vendedor por serem solidários. Por isso, deve o vendedor evitar entregar o imóvel para várias imobiliárias e o comprador respeitar o compromisso que assumiu com o corretor que primeiro lhe mostrou o imóvel.