Muitas pessoas, ao comprarem imóveis caracterizados como “parte” ou “fração” de terrenos, são mal informadas ou até ludibriadas, podendo se tornar num tormento para o comprador, caso não seja devidamente assessorado.
O comprador é movido pela emoção e acaba fazendo um negócio por impulso, ignorando que o fato da parte ou fração de lote/terreno, não estar desmembrada ou separada do seu restante, não é considerada juridicamente como um imóvel único, apartado, independente e sim um “pedaço” do todo. Ao adquirir parte ou a fração ideal de um lote, o comprador não sabe, mas está constituindo condomínio com uma ou mais pessoas coproprietários do restante do terreno, na maioria das vezes desconhecidos. Depois se revender sem oferecer para estes, poderá ocorrer nulidade.
O comprador não é instruído sobre as leis municipais que determinam a metragem quadrada mínima e metragem linear de frente necessárias para que o terreno possa ser desmembrado do restante e tornar-se um imóvel autônomo. Sem as instruções devidas, o comprador pode ser levado a erro e comprar um terreno impossível de ser desmembrado e regularizado. Haverá ainda o problema com o pagamento do IPTU, pois a guia é única e o não pagamento por alguns gerará o protesto, a execução e até a penhora do imóvel negativando o cadastro até do coproprietário que desejaria pagar sua quota parte.
Construir em lote irregular é complicado
Há ainda o problema com a pretensão de edificar em parte do terreno, pois o proprietário do restante dele pode ter utilizado todo o coeficiente de aproveitamento (CA), ficando o comprador impossibilitado de aprovar um projeto para construir no local. Há ainda os riscos com problemas com os recuos obrigatórios também regidos pelas normas municipais, que podem restringir seu direito de construir.
Todas essas informações são de suma importância e deveriam ser repassadas pelo corretor de imóveis ao comprador antes do fechamento do negócio. Porém essa não é a realidade, pois há corretores que intermedeiam negócios sem necessário cuidado, visando apenas a comissão almejada.
Corretor de imóveis responde por não informar
O artigo 723 do Código Civil é claro: o corretor deve esclarecer todos os pontos relevantes do negócio e de forma espontânea, sob pena de responder por perdas e danos. Não adianta dizer que o cliente não perguntou ou que tinha pressa em fechar o negócio. O corretor, como expert, deve apontar e esclarecer todas as vantagens e riscos inerentes à compra de parte de um terreno que ainda não foi desmembrado do todo.
Portanto, confiar em informações verbais sem aprofundar na documentação, pode gerar a desvalorização do imóvel em até 50% do seu preço.
XXVIII Encontro Imobiliário da OAB-MG - 16/7
Com o crescimento dos litígios para a aprovação de locação dos telhados para antena de telefonia que acabam desvalorizando os apartamentos que ficam mais próximos, este colunista, como presidente da Comissão de Direito Imobiliário, ministrará palestra no seminário “Problemas com a locação de torres de telefonia e o direito à saúde”. Acesse www.oabmg.org.br para ver a programação e se inscrever.