Alguns condomínios perdem o direito de exigir deveres das construtoras, fornecedores e até sobre a cobrança de dívidas por serem administrados por síndico que evita qualquer choque ou atrito. O problema é que centenas de moradores do prédio, confiam que o síndico ou a administradora agirão em tempo hábil, e acabam deixando o tempo passar e assim permitem a prescrição, ou seja, a perda do direito de cobrar em juízo o pagamento das quotas em atraso, a reparação dos defeitos hidráulicos, elétricos e da fachada que deveriam ser realizados pelo construtor, dentre outros casos.
O ideal seria que todo condomínio fosse administrado por um síndico que dominasse engenharia hidráulica, elétrica, civil e ainda o direito imobiliário, que tivesse determinação e coragem para enfrentar as desculpas que os responsáveis pelos reparos ou indenizações elaboram para evitar cumprir sua obrigação. Infelizmente, esse “super” síndico não existe, sendo comum muitos serem pessoas amáveis, que foram eleitas por sua simpatia e postura conciliadora.
Justamente por isso, é comum esse síndico ouvir as reclamações contra devedores, o construtor que deixou várias falhas ou de um vizinho que perturba, tratar o assunto sem a devida firmeza, pois simplesmente evita qualquer conflito ou polêmica. Para ele, exigir uma solução e não ter resposta positiva é normal, sendo que repudia de todas as formas ter que entrar com um processo judicial, mesmo que isso gere grande prejuízo para o condomínio.
Síndico : dever de defender o condomínio
Há situações que o síndico, especialmente de edifícios recém construídos, é amigo ou tem alguma ligação com o construtor, e assim se sente constrangido em exigir que esse faça os reparos dos vícios de construção. Outros são os casos de construtor seduzir o síndico com alguma vantagem, de maneira a tê-lo como aliado.
Ocorre que, consiste numa ilegalidade o construtor favorecer qualquer morador com alguma área comum ou vaga de garagem a mais, após ter vendido as unidades, pois, sobrando área ou vaga, essas pertencem a todos os condôminos sendo essa propriedade comum e não mais da construtora.
Lei determina dever de agir e autoriza nomear representante
Quando os moradores percebem que o síndico se sente desconfortável em defender o condomínio, podem eleger outro para evitar prejuízos. Há ainda a opção prevista no artigo 1.348 do Código Civil, que poupa o síndico dessa tarefa, pois permite que ele transfira a outra pessoa, total ou parcialmente, os poderes de representação com a anuência da assembleia, para contratar advogados e peritos para exigir a reparação dos vícios de construção ou cobrar os valores devidos ao condomínio. Assim serão evitados prejuízos enormes que teriam que ser assumidos por todos caso ficassem omissos.