Kênio de Souza Pereira*
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Em agosto foi divulgado pelas construtoras e incorporadoras, que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu ser legal o comprador arcar com o pagamento da comissão ao corretor de imóveis, desde que ele realmente contrate previamente esse profissional para atuar como intermediário da venda. É lógico que tanto o comprador quanto o vendedor têm o direito de contratar quem quer que seja, sendo acertada a decisão em relação à liberdade contratual.
Entretanto, o problema real é bem diferente, pois não foi abordada pelo STJ a questão da fraude existente nesse tipo de transação, que é praticada por algumas construtoras. Trata-se do valor real de um apartamento anunciado por R$1 milhão, atribuindo o pagamento da comissão de R$60 mil ao comprador ao subtrair do preço que passa a constar R$ 940 mil no contrato de compra e venda.
Na verdade, é o proprietário quem paga, induzindo o comprador a declarar ter contratado o corretor da construtora, para que possa constar no contrato um valor menor do que aquele realmente negociado. A comissão sempre é deduzida do preço real do bem, como em qualquer mercadoria comprada numa loja. Não se compra um bem – carro, tv, roupa, computador etc. – por um preço e na hora de pagar acerta o valor que o vendedor ganha de comissão à parte.
Quanto à venda do imóvel, o comprador, por ser vulnerável, é, por sua vez, enganado pela incorporadora com o falso argumento de que a comissão é acrescida ao valor do bem, pois geralmente ignora o seu prejuízo com o imposto de renda e o INSS.
Fraude e falsidade ideológica
Configura crimes de falsidade ideológica e estelionato a postura da incorporadora aproveitar-se da falta de conhecimento do adquirente, fazendo- o assinar um contrato em que declare ter contratado o corretor que não conhecia, para sustentar a retirada de R$60 mil da comissão para constar o valor de compra de R$ 940 mil.
Tal prática da incorporadora afronta o Código de Defesa do Consumidor (CPC) ao condicionar a venda do imóvel à aceitação dessa mentira, pois, ao impor ao comprador a contratação o corretor que, na realidade, presta serviço para a incorporada, comete o abuso da venda casada, proibida pelo inciso I, do art. 39 do CPC.
Prejuízos com IRPF e INSS
O objetivo da incorporadora é reduzir seu custo com o Imposto de Renda, pois ao colocar no contrato o valor de R$ 940 mil reduzirá seu lucro. Com isso, onerará o comprador que, ao vender o imóvel futuramente, por exemplo, pela quantia de R$ 1,2 milhão pagará o lucro imobiliário de 15% sobre R$ 260 mil, ou seja, ele pagará R$ 9 mil a mais de IR sobre o valor de R$ 60 mil que beneficiou a incorporadora. Caso o comprador seja pessoa jurídica, atrairá para si o dever de pagar mais 20% de INSS sobre o valor que pagou ao corretor.
Cabe ao comprador não aceitar essa situação que o lesa, especialmente no caso de atraso da obra, porque a multa a seu favor será computada sobre uma quantia menor, bem como se tiver que desfazer a transação, pois receberá de volta menos do que o devido.
(*) Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. Professor da pós-graduação da ESA-OAB