Ao longo dos anos, a Lei n° 8.245, que é de 1991 e trata das locações dos imóveis urbanos, evoluiu e sofreu diversas mudanças para se adequar à realidade do mercado, que também se modifica. Nesse contexto, os contratos de locação se tornaram documentos que precisam ser personalizados, de modo a prever as características de cada caso. Entretanto, há várias imobiliárias que usam modelos antigos e genéricos de contratos que não atendem às especificidades do locador e do locatário e, assim, criam situações de conflitos e prejuízos, os quais poderiam ser evitados.
Cuidados com obras de ampliação
Um exemplo simples que demonstra a importância de um instrumento contratual próprio para cada locação envolve o interesse de o locatário, também denominado inquilino, realizar obras de ampliação do imóvel alugado.
É comum o locatário precisar adequar a estrutura do imóvel de acordo com as suas necessidades, principalmente nas locações comerciais, sendo que cada segmento de negócio exige instalações específicas. Um bar ou restaurante necessita de mais banheiros, espaços amplos para colocação de mesas e cadeiras, além da circulação de pessoas e muitas vezes, para isso, ocorrem alterações na estrutura do imóvel para sua ampliação. Nesse caso, locador e locatário devem tratar de maneira técnica sobre as condições para as intervenções no imóvel, pois consequências jurídicas podem surgir a partir dessas construções. A quem pertencerá o acréscimo? O locatário poderá removê-lo ao final da locação? Poderá vir a gerar dificuldades para uma nova locação?
O locador deve avaliar com a devida assessoria jurídica se irá autorizar ou não a alteração no seu imóvel, sendo que caso aja com amadorismo, a obra que poderia ser um benefício se tornará um transtorno. A prefeitura municipal poderá fiscalizar o imóvel e notificar o proprietário para regularizar a alteração estrutural, o que acarretará custos e multas. Nesse sentido, o contrato de locação torna-se um instrumento fundamental para estabelecer direitos e responsabilidades.
Termo aditivo é tão importante quanto o contrato
Há caso de locação bem realizada, com um contrato de locação devidamente elaborado por um profissional. Por isso, são evitados muitos problemas para o locador. Contudo, ocorrem situações em que este locador, acreditando que a inexistência de conflitos decorre das características do locatário, que é “gente boa” e não da segurança proveniente do contrato, acaba cometendo o erro de deixar de contratar um profissional para que este elabore o aditivo contratual de maneira técnica. Assim, o locador ao redigir o aditamento de maneira simplista, prejudica o instrumento que viabilizou sua segurança.
A continuidade da tranquilidade de qualquer contrato, inclusive o de locação, passa pelo cuidado com o aditivo firmado, sendo que quando o problema surge, será sobre as regras previstas neste documento, bem como no contrato original, que se construirá a solução.