É comum devedores fiduciários inadimplentes, por falta de orientação adequada, contratarem advogados para judicialmente atrasar o procedimento de consolidação de propriedade e a desocupação. Acabam tendo despesas e aumentam o prejuízo ao perder o imóvel e tudo que pagaram por não agirem de maneira racional. Se realmente não têm como quitar a dívida atrasada, o mais prudente é deixar a emoção de lado, fazer as contas e vender de qualquer maneira para obter algum recurso financeiro.
É realmente difícil aceitar a perda do imóvel, que pode, por exemplo, valer no mercado R$ 900 mil, estando atrasadas apenas cinco prestações que somam R$ 30 mil. Se perdeu a condição de pagar, deve agir rapidamente, pois é ilógico perder o imóvel por causa de um saldo devedor de R$ 300 mil. Protelar, rezar, fazer promessa não fará acontecer o milagre da dívida sumir.
INÉRCIA E FALTA DE VISÃO MATEMÁTICA AUMENTAM O PREJUÍZO
Quem consegue financiamento imobiliário tem ficha limpa, é bom pagador e por isso o banco lhe concedeu crédito. Entretanto, a garantia com base na alienação fiduciária é voraz, o credor não espera e faz tudo para lucrar. Na maioria das vezes o banco consegue consolidar a propriedade em seu nome pelo valor da dívida, ou seja, o apartamento de R$ 900 mil é adquirido pelo banco por R$ 350 mil (saldo devedor mais despesas). O ex-proprietário, ao insistir em permanecer no imóvel, acaba virando réu num processo de imissão de posse movido pelo adquirente. É comum o Juiz condenar o ocupante a pagar valores expressivos a título de fruição, ficando ainda com o nome negativado, o que lhe impedirá de fazer novos negócios.
VENDER BARATO POSSIBILITA RECOMEÇO
A solução é drástica. É melhor vender barato o imóvel, negociar com um comprador a quitação integral do financiamento e ao final ficar com algum dinheiro e o nome limpo, sem ter que responder um processo judicial de desocupação, do que ser despejado e não receber nada. O relógio não para, o banco não espera!
Se conseguir vender por R$ 500 mil ou R$ 550 mil, poderá sobrar R$ 200 mil. Com esse valor poderá dar entrada em outro imóvel, pagar aluguel e juntar mais recursos para uma futura aquisição, num momento melhor, com um emprego que permita uma nova oportunidade.
Lamentavelmente, vemos os mutuários que devem perder tudo, por não compreenderem como funciona a cobrança e o leilão do imóvel previstos na Lei nº 9.514/97. O banco, no segundo leilão, pode vendê-lo pelo valor da dívida, mais encargos, de forma que não sobra nada para quem perde o imóvel.
Agora, se vender por mais, o banco é obrigado a entregar o que sobejar, mas o ex-mutuário terá que contratar advogado para conseguir receber, já que raramente o banco entrega esse crédito espontaneamente. É comum o banco, maliciosamente, criar diversas despesas e empecilhos para sabotar o mutuário, cabendo a este ter uma consultoria jurídica que domine matemática financeira e que entenda que enrolar não é solução.