Construtores de prédios comerciais de grande porte têm criado projetos para facilitar as vendas ao oferecerem vagas de garagem, não apenas para os proprietários das salas e lojas do edifício, mas também para os clientes das empresas. Porém, falhas na concepção de edifícios com vagas rotativas podem comprometer a utilização da garagem e a exploração do estacionamento privado como um negócio.
Projetos concebidos sem analisar a disposição das vagas e o impacto do rateio de despesas para os seus proprietários podem criar situações de desequilíbrio em benefício das salas e lojas e em prejuízo das referidas vagas, a ponto dessas se tornarem inviáveis para locação devido ao elevado valor de quota de condomínio.
Dono do terreno tem benefício exagerado
Há casos de dono de terreno que, ao permutar o seu lote por algumas unidades da edificação, obtêm benefício que gera enriquecimento sem causa, como no caso de ficar com lojas que, apesar de utilizarem alguns serviços, são isentas na convenção de pagar qualquer custo de condomínio, o que implica no aumento das despesas mensais das demais unidades do prédio, já que o rateio de condomínio refere-se aos custos de manutenção e conservação das áreas comuns do edifício, como salários de porteiros e faxineiras, manutenção de elevadores e jardins, segurança etc.
O problema se agrava quando a diferença de valor decorrente da isenção de uns é paga por quem sequer se beneficia com os serviços do condomínio, como as vagas de garagem autônomas. É fácil concluir que a garagem possui acesso independente do edifício, sendo, em regra, apenas para entrada e saída de veículos, não se beneficia com limpeza de corredores, decoração do hall, paisagismo, elevadores, porteiros, etc. Sendo assim, quando as vagas são autônomas e não acessórias, e participam do rateio de despesas, a boa-fé exige que elas contribuam apenas para as despesas que geram. Do contrário, a quota de condomínio de cada vaga de garagem se assemelha ao valor de um aluguel, fato esse que inviabiliza que qualquer um venha a implantar um estacionamento rotativo diante desse elevado custo.
Corrigir a forma de rateio deve evitar demanda judicial
A falta de orientação jurídica e a redação da convenção com base em modelos de prédios simples, comprometem projetos com centenas de vagas, que exigem que os arquitetos saibam previamente, como serão os custos para o controle diferenciado entre o horista e o proprietário da sala ou loja, pois assim terão melhor condição para estimar os problemas operacionais e quem os pagará. Projetar os locais das vagas rotativas sem refletir sobre locação ou exploração dessas unidades tem ocasionado conflitos entre condôminos, sendo que a solução do problema requer a revisão da convenção, por meio de uma assessoria jurídica que domine o assunto, evitando assim demandas judiciais que geram despesas elevadas.