O fato de um proprietário não pagar a quota de condomínio causa revolta nos vizinhos quando se constata que o dono do apartamento, loja ou sala tem uma rotina de gastos com viagens, automóveis novos, compras e festas, mas se nega a pagar o que consome no edifício por mero capricho. Há alguns que só pagam as quotas de condomínio após meses de atraso, pois se aproveitam da insignificância da multa moratória de apenas 2% sobre o valor do débito e da baixa inflação para pagar outros compromissos que têm multa e juros mais expressivos.
O art. 1.336 do Código Civil permite uma solução que poucos condomínios colocam em prática, que consiste em estabelecer de juros mensais acima de 1% ao mês, sendo que há várias decisões judiciais, inclusive do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmando juros de até 10% ao mês.
Pode a convenção autorizar o protesto da dívida em cartório e o registro do inadimplente no SPC, providências que estimulam quem precisa de cadastro limpo cumprir sua obrigação pontualmente. Há pouco tempo o STJ confirmou o que defendemos desde 2003 e que já inserimos há anos além dos juros de 5% a 10%, nas convenções que redigimos: o direito do condomínio cobrar multa de até 500% do valor da quota condominial em decorrência da inadimplência contumaz.
Sempre orientamos que aquele que não paga reiteradamente a quota de condomínio causa grandes transtornos, prejuízos, dificulta a locação e a venda ao forçar o aumento das quotas de quem é pontual e que por isso deve ser considerado antissocial. Nossa tese foi aceita pelo STJ em 2017 e, assim, um devedor contumaz foi obrigado a pagar multa de 500% da quota de condomínio.
Defendemos ainda a inserção na convenção do dever do inadimplente, que provoca o processo de execução, arcar com o pagamento do valor dos honorários de contratação do advogado, os quais não se confundem com os honorários de sucumbência que decorrem da condenação. É justo que o condomínio não fique no prejuízo ao ter que pagar honorários para o advogado em decorrência do infrator não ter quitado 6 meses de quotas de R$500,00, pois o custo do processo é mais alto. Mas, o fato de a convenção, prever que o valor de honorários será cobrado do devedor estimula a pontualidade.
Atualizar a convenção requer domínio das leis e do processo
Causa perplexidade o fato do Código Civil desde 2003, possibilitar várias inovações para inibir a inadimplência e vermos que as convenções continuam a ser copiadas de modelos ultrapassados, que ignoram a evolução da jurisprudência, além de conterem diversos erros graves em relação aos quóruns, aplicação de multas, elaboração de editais, atas e assembleias.
O que vemos é o amadorismo e a incompetência na redação das convenções confeccionadas por leigos, que ignoram que esse instrumento consiste numa Lei que orientará os condôminos, bem como os magistrados no julgamento de processos que muitas vezes são causados justamente pela confusa redação da convenção.
Investir na contratação de um especialista para atualizar a convenção e inserir as medidas que gerarão tranquilidade, consiste numa medida de economia por evitar processos judiciais.