A Lei do Inquilinato, apesar de estar em vigor há 29 anos, ainda é desconhecida por muitas pessoas, o que causa confusões entre locadores e inquilinos em relação a quem compete a obrigação de pagar determinadas despesas condominiais.
É comum inquilinos, ao serem cobrados por despesas de manutenção e conservação do edifício, como pintura das áreas comuns (portaria, salão de festas, corredores, garagem), troca de peças do elevador, entre outras, recusar-se ao pagamento alegando que cabe ao proprietário pagá-las. Mas, na verdade, por serem áreas que são utilizadas pelos moradores que as desgastam, cabe ao inquilino e demais ocupantes pagarem por sua conservação e manutenção.
A Lei do Inquilinato estabelece que o inquilino é obrigado a pagar as despesas ordinárias do condomínio e esclarece quais são estas: “Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. § 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: (...) c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas (...)”
Pelo texto da Lei nota-se que a obrigação de pagar despesas de manutenção cotidianas do condomínio é do inquilino, pois os desgastes decorrem da utilização que obviamente não é do locador. Efetivamente há um desgaste no dia a dia de qualquer edificação ou condomínio, sendo que o proprietário que reside em outro local, sequer utiliza escadas, elevadores, hall, garagem, etc.
Cada um paga com sua despesa
É preciso diferenciar a conservação do edifício de investimentos em melhorias, os quais, em regra, cabem ao proprietário.
Imagine um apartamento alugado ao inquilino há cinco anos, sendo que o síndico do edifício apresenta a necessidade de troca do cabo do elevador. Equivoca-se quem acha que o proprietário é quem paga essa despesa, pois conforme alínea “f” do §1° do art. 23 acima transcrito, a manutenção do elevador é custeada pelo inquilino, o que é natural, pois ele é quem usa os elevadores. Porém, caso o condomínio entenda ser necessário a troca do elevador por um modelo mais novo, caberá ao proprietário pagar sua parte na aquisição, pois tal compra valoriza a sua propriedade. Da mesma forma, caso haja um problema hidráulico no edifício que precise de um reparo em algum cano, o inquilino pagará por esta despesa. Mas caso seja necessária a substituição de uma prumada, caberá ao locador arcar com o pagamento.
O ideal é que locador e inquilino se orientem pela Lei, podendo contar com o auxílio profissional para isso, mas acima de tudo, é importante que usem o bom senso para evitará conflito.