Lojas integram o condomínio

Kênio Pereira
24/11/2014 às 06:48.
Atualizado em 28/07/2022 às 15:38

Nos prédios mistos com lojas no térreo e salas ou apartamentos residenciais na torre do edifício, ocorrem absurdos quanto à divisão das despesas por falta de domínio das complexas normas que regem a matéria, dispostas principalmente no Código Civil e na Lei 4.591/64, que regulamentam os condomínios.

A maioria das pessoas não estuda os dispositivos legais que regem os condomínios para compreender que neles a propriedade é dividida entre a área privativa e a área comum e que uma é indissociável da outra. Esta área comum é que gera as despesas de condomínio que serão rateadas pelos proprietários e moradores e diz respeito, tecnicamente falando, ao empreendimento como um todo.

O uso da fração ideal para ratear as despesas ordinárias, até hoje, é muito comum nos condomínios com unidades de tamanhos diferenciados, mas em geral causa cobranças abusivas ao penalizar injustamente as unidades maiores que não gastam mais que as demais. Isso ocorre porque os construtores, que logicamente não dominam a área jurídica, copiam uma convenção da outra e acarretam prejuízos que perduram anos.

É importante esclarecer que os Tribunais de Justiça têm decidido acertadamente que a imposição da fração ideal para cobrar das lojas despesas relativas a elevadores, portaria ou quaisquer outros serviços que não utilizem, consiste em ilegalidade, já que acarreta enriquecimento sem causa das unidades menores.

Não existe lógica no fato de a loja ter de pagar por serviços que apenas beneficiam as salas ou os apartamentos. Diante do assunto ser extremamente extenso, esse artigo limita-se a tratar sobre as taxas de obras e o seguro.

Trata-se de uma aberração o proprietário da loja alegar que a mesma não faz parte do condomínio para justificar que não deve pagar o seguro contra incêndio, bem como as obras de reforma da fachada do edifício, de conservação e manutenção do passeio, do telhado, da marquise, dos sistemas de água e esgoto que estejam estritamente ligados entre todas as unidades, dentre outros.

Assim, se a fachada deteriorar ou se este sofrer um incêndio, a responsabilidade pelos danos e os custos de reparos devem ser arcados por todas as unidades. Quanto ao telhado da edificação, é óbvio que este não existe apenas para proteger as unidades imediatamente inferiores, pois visa proteger todo o edifício, inclusive à loja térrea, sendo as despesas com a sua manutenção e conservação de responsabilidade de todos.

Basta ler o registro imobiliário da loja para verificar que esta é parte integrante do condomínio. Dizer o contrário, significa também afirmar o absurdo de que o conjunto de salas ou de apartamentos está suspenso no ar.

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG 

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