Há milhares de construções, em especial edifícios, que logo após obterem a Certidão de Baixa de Construção (antes conhecido como Habite-se), realizam acréscimos nas áreas, ferindo o projeto arquitetônico aprovado pelo município. A construtora cumpre a lei ao entregar o prédio conforme o projeto, sendo que não deixa ninguém fazer acréscimos e nem fechar as varandas com vidro, pois esses atos resultariam na superação do Coeficiente de Aproveitamento do terreno e na negativa de concessão da Baixa de Construção.
Para que os adquirentes possam obter as matrículas individualizadas das unidades e assim viabilizarem a aprovação do financiamento bancário e ter o apartamento em seu nome, é necessária a averbação prévia da Baixa de Construção e da Certidão Negativa de Débito do INSS. Devido a isso, constata-se que as obras de acréscimo de área realizadas posteriormente, apesar da boa intenção, ferem a Lei do Uso e Ocupação do Solo, o Código de Edificações/Dec. n° 13.842/10, a Lei de Incorporações nº 4.591/64, o Código Civil (CC) e a convenção do condomínio.
Sem entrar no mérito da ilegalidade, pois é compreensível que as pessoas desejem ter maior conforto e valorização da sua propriedade com novas obras, tais como, uma academia, sauna, guarita, vagas de garagem, o aumento do salão de festas e do espaço gourmet, etc, constata-se que o ato de construir sem alvará de construção gera outros problemas que as leis não têm como prever a solução.
Em vários casos o condomínio já começa errando no momento de convocar a assembleia para deliberar sobre a nova construção, pois comete falhas no edital, bem como no quórum de aprovação e na redação confusa da ata. Mas tudo bem! Apesar disso, a obra é realizada por beneficiar a maioria dos moradores. O problema é quando a obra consiste em criação de laje (necessária para cobrir o novo cômodo ou vaga de garagem) que por ser irregular pode vir a gerar multa por parte da fiscalização da Prefeitura, a qual é reaplicada a cada 30 dias, até que seja demolida. Mas, já que a Prefeitura não tem como fiscalizar sempre, dificilmente punirá o condomínio.
Isso é tão comum que a PBH já declarou que quase 50% das edificações possuem alguma irregularidade com as posturas municipais. Todavia, pelo art. 1.342 do CC, caso a laje venha a prejudicar algum apartamento, o proprietário dessa unidade desvalorizada (por falta de ventilação, luminosidade, insegurança, etc) poderá impedir a construção ou requerer sua demolição. Por outro lado, se a laje foi edificada rente a uma janela ou piso de um apartamento, esse poderá gostar da ideia e tomar posse desse novo piso, fazendo ali uma varanda, pois ante a ilegalidade que foi praticada pela coletividade, nada impede que esse proprietário se beneficie desta, mantendo o mesmo padrão de acabamento da fachada. Somente se o uso dessa laje vier a gerar efetivo dano ao condomínio, com base no art. 1.336 do CC, poderá o proprietário ser impedido de utilizar a área que não pode ser considerada comum, tendo em vista que ninguém mais, além dele, tem acesso à mesma. Nesse caso, o bom senso deve prevalecer, pois o litígio judicial ou denúncia à Prefeitura resultará no desfazimento das obras que beneficiam a todos.
RÁDIO JUSTIÇA DO STF
No dia 08/11, às 9h30, falarei em minha coluna de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal, sobre obras nos condomínios. Ouça na FM 104,7 Brasília ou de qualquer lugar do mundo pelo site www.radiojustica.jus.br. Envie seu questionamento para o e-mail kenio@keniopereiraadvogados.com.br