Chegaram ao nosso conhecimento diversos casos de proprietários de apartamentos em Belo Horizonte que foram notificados para regularizar o projeto ou desfazer o fechamento das varandas sob pena de ser multado com valores expressivos. A situação é preocupante, pois, durante muitos anos a prefeitura deixou de lado a fiscalização que inibiria a instalação de janelas com vidro temperado ou cortina de vidro na varanda, que, ao ser fechada, afronta o projeto arquitetônico aprovado pela Secretaria Adjunta de Regulação Urbana.
A PBH tem fundamentado as notificações que exigem a retirada do fechamento das varandas com base na Lei 9.725/09, ao citar o art. 31, que diz: “A edificação somente poderá ser habitada, ocupada ou utilizada após a concessão da Certidão de Baixa de Construção”. Mesmo que o proprietário do apartamento venha a pagar a multa, deverá retirar o fechamento, pois a cada 30 dias será aplicada outra multa de forma cumulativa, até que a obra seja regularizada.
A multa é R$3.099,70, para unidades residenciais, e de R$6.199,40, se o edifício não for residencial, que é aumentada em mais R$3.099,70 ou R$6.199,40, conforme o caso, a cada trinta dias, até que o proprietário retire o fechamento ou regularize a obra.
O problema se torna mais grave quando o condomínio residencial é notificado, pois teme-se que ele possa vir a ser multado em R$3.099,00 para cada varanda fechada no edifício, valores que serão acumulados mês a mês, sendo que o correto seria somente quem fechou a varanda responder pela notificação.
REGULARIZAÇÃO É COMPLEXA
Em vários edifícios, conforme o caso, é possível regularizar o fechamento, desde que exista coeficiente de aproveitamento ainda disponível, podendo esse ser adquirido à parte caso a construtora não o tenha feito para aumentar a área construída ao edificar.
As multas da prefeitura têm gerado aflição e confusão entre os vizinhos, pois algumas notificações têm sido direcionadas ao condomínio, sendo que deveriam ser entregues somente aos proprietários que fecharam as varandas.
Estranhamente chegaram ao nosso conhecimento casos de proprietários de apartamentos que, embora não tenham fechado varanda, foram notificados, indicando que alguns fiscais da PBH não têm agido motivados por denúncia, mas por iniciativa própria. Ao passar em frente do edifício há fiscais que definem o envio de notificações, sem apurar exatamente que apartamentos fecharam a varanda após a expedição da Certidão de Baixa de Construção.
A prefeitura permite a construção de 10% a mais do pavimento, sem contar o coeficiente de aproveitamento, como varanda, devendo essa ser mantida aberta. O fechamento aumenta a área construída, sendo que, caso tenha sido efetivado até 16/01/14, terá mais chance de ser regularizado mediante pagamento de uma quantia inferior à multa.
Realmente, a regularização se apresenta como um ótimo negócio, pois mantem a valorização do apartamento, aumentando a segurança para quem tem crianças e o conforto de não ter que ficar limpando a varanda em decorrência da chuva e da poeira.
(*) Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG