A Lei do Plano Real reiterou a liberdade de os contratantes escolherem os índices que reajustam o aluguel anualmente. Entretanto, diante da enorme variação do IGP-M, que atingiu 37,04% nos últimos 12 meses, muito acima da inflação oficial de 8,06%, que é medida pelo IPCA/IBGE, têm aumentado os conflitos entre locadores e locatários. Há Projetos de Lei em trâmite no Congresso Nacional, com propostas diversas para o enfrentamento desses problemas locatícios, entre os quais se destaca o PL 1723/2021.
A maioria dos locadores tem realizado acordos para manter os imóveis residenciais e comerciais ocupados, tendo como parâmetro o valor de mercado. Todavia, em muitos casos de locações comerciais, em que o locatário fez investimentos em obras e reformas para adaptar o imóvel para sua atividade ou quando a desocupação é muito difícil, há locadores que impõem o reajuste integral do IGP-M mesmo que o preço supere o valor de mercado.
A cobrança do valor excessivo tem ocorrido nos shoppings centers, nas locações realizadas diretamente com o locador, sem a intermediação das imobiliárias, bem como nos imóveis que fazem parte de Fundos de Investimento Imobiliários, pois tais locadores têm como foco o lucro acima de tudo.
PL 1723/202 e a relação entre locador e locatário
Em parceria com o Senador Carlos Viana, esse colunista elaborou o Projeto de Lei nº 1723/2021, em trâmite no Congresso Nacional, que cria a Ação Revisional Emergencial, que será eficaz para enfrentar os desequilíbrios dos valores locatícios decorrentes da pandemia e da alta atípica do IGP-M.
Caso o aluguel supere o preço de mercado, o locatário poderá requerer a revisão judicial do aluguel de imediato, não tendo que esperar os três anos previstos no art. 19 da Lei nº 8.245/91, diante da ocorrência de uma catástrofe, epidemia ou pandemia atinja expressivamente a localidade do imóvel alugado, de modo a fazer, por mais de três meses, o aluguel superar o valor de mercado.
O projeto está no Senado e é importante que a população o acesse (www12.senado.leg.br/ecidadania/visualizacaomateria?id=148317) e o apoie, pois ele contribuirá para a manutenção das locações em valores adequados, sem ferir os milhões de contratos já em andamento. Os demais PLs afrontam o ato jurídico perfeito ao impedirem a aplicação do IGP-M.
Live do Diário das Leis/BDI analisa o PL 1723/2021, com Kênio Pereira
Na live realizada no dia 10/06/21, pela Editora Diário das Leis, este colunista explicou as razões que o levam a defender que os pagamentos com descontos parciais e temporários nos aluguéis no decorrer de 2020 não devem ser vistos como impeditivos para a procedência de uma ação revisional. Esclareceu ainda, os fundamentos do PL que redigiu em conjunto com o Senador, que mantem a liberdade das partes escolherem os índices de reajuste, mas que evita que qualquer das parte leve vantagem. A live pode ser vista no YouTube: https://youtu.be/_yxexNisKAo.