No decorrer de mais de três décadas advogando e atuando como colunista de Direito Imobiliário de jornais, revistas jurídicas e das Rádios Justiça do STF e Itatiaia, tenho verificado com perplexidade o crescimento de casos de síndicos que são condenados por praticarem atos ilegais e até crimes no exercício do mandato. Em alguns casos o síndico, após ser condenado a indenizar pelos danos que causou, teve seu imóvel penhorado e levado a leilão para pagar ao condomínio os prejuízos que causou.
Certamente, os síndicos em geral são sérios, bem-intencionados e por saberem que seu interesse pessoal não se sobrepõe ao coletivo e nem à lei e a ética, agem em prol da harmonia.
Omissão de muitos favorece atos desrespeitosos do síndico
Inúmeros são os condomínios onde a maioria dos seus coproprietários evita se envolver na condução e fiscalização da administração ou então aceitam participar dos Conselhos Fiscal ou Consultivo, sem perceber que poderão responder por prejuízos causados pelo síndico, caso não o denuncie ao vê-lo praticar atos irregulares. Ninguém é obrigado a se candidatar para assumir a função de síndico, mas aquele que aceita tem o dever de agir com retidão, boa-fé, devendo ser acessível a todas as pessoas que tenham interesse no condomínio, evitando assim o agravamento dos problemas.
Há pessoas que permanecem na função de síndico pelo fato de nenhum condômino desejar assumir a sindicância e diante dessa omissão são reeleitas sucessivamente. O resultado em alguns casos é o surgimento de verdadeiros ditadores, que afrontam os condôminos até que algum desses o processe (civil, requerendo indenização, e criminalmente) para que o síndico abusado entenda que existem leis a serem cumpridas. Diante dos seus atos abusivos cabe somente ao síndico arcar com as despesas desses processos, não tendo o condomínio que assumir qualquer despesa que decorre da omissão ou de excesso de mandato.
O síndico tem o dever de atender as justas reivindicações, não podendo se recusar a fazer o edital com os tópicos que são solicitados pelos condôminos, devendo realizar a assembleia de forma a garantir que todos registrem na ata seus argumentos ou ponderação. Caso altere o que foi dito ou distorça a ata, o presidente, o secretário e o sindico podem responder pelo crime de falsidade ideológica previsto no art. 299 do Código Penal, sendo as gravações realizadas pelos celulares a prova mais utilizada para fundamentar a condenação.
Síndico: dever de receber comunicado e dar protocolo
Não pode o síndico se recusar a inserir no edital os temas que são solicitados pelos condôminos, tendo este o dever de assinar o protocolo dos pedidos que são dirigidos ao condomínio. Consiste má-fé e acarreta o dever do síndico indenizar – com base nos arts. 186, 187, 422 e 929 CC – o ato dele criar obstáculo para que o tema que não lhe interessa seja analisado pela assembleia ou distorcê-lo na redação do edital, bem como sonegar informações de maneira que o assunto não seja compreendido pela coletividade