A lei 4.591/64 que regulamenta a venda de unidades na planta é taxativa para gerar segurança aos adquirentes, pois a partir do momento que o construtor assina o contrato de promessa de compra e venda passa a ser proibido alterar o projeto, as dimensões das unidades, as vagas de garagem e as demais características do empreendimento, exceto se obter a autorização unânime de todos os adquirentes.
Essa proibição prevista nos artigos 32 e 43, IV, existe para evitar a má-fé do incorporador, construtor, bem como do proprietário do terreno/permutante, que deseje obter algum benefício ao mudar as características do prédio após iniciada a venda das unidades.
Há construtor que não entende que ele não é mais dono sozinho do edifício e que poderá ser processado civil e criminalmente por ter vendido uma coisa e entregado outra. Ele pode fazer o que bem entender com o prédio desde que não venda na planta. Mas, se optar por receber dinheiro para construir o projeto tem o dever de cumprir o que contratou.
Garagem é fator decisivo para a aquisição
Tendo sido adquirido o apartamento com duas vagas por meio do contrato de compra e venda, caso construtor posteriormente altere a convenção para constar apenas uma vaga, tal ato poderá caracterizar o crime de estelionato.
Por gerar prejuízo financeiro ao adquirente e beneficiar o construtor que vende essa vaga para outra pessoa motiva o processo que prevê a pena é de um a cinco anos e multa, conforme o prevê o Código Penal “Art. 171 - Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento”.
O processo civil que visa a indenização, além do penal, podem atingir inclusive o permutante, pelo fato de o construtor atuar na como procurador do dono do terreno.
Outros crimes e a multa de 50% o valor recebido
Além do estelionato, o construtor, o incorporador e até o corretor de imóveis, poderão ser enquadrados no crime contra a economia popular, previsto no art. 65 da Lei 4.591/64, caso tenham inserido informação falsa no contrato sobre a construção, podendo ainda, responderem por contravenção penal prevista no art. 66, caso tenham negociado as unidades sem previamente registrar no Ofício de Imóveis a incorporação ou omitido em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38 da referida lei.
E finalmente, o construtor que vendeu unidades sem o prévio registro da incorporação além do ilícito penal, poderá ter que pagar 50% de multa sobre a quantia que o comprador tiver pago, bastando que este requeira em juízo a rescisão e a devolução de tudo que pagou acrescido da referida penalidade. Portanto, vender unidades na planta não é para amadores!