Manter um imóvel que pertence há vários proprietários é uma das atitudes mais eficientes para se criar uma confusão entre os sócios ou irmãos. Veem-se familiares rompendo relações no momento que se tornam herdeiros, dando força ao ditado, “o condomínio é a semente da discórdia”. O patrimônio, que deveria ser um motivo de alegria, passa a ser um objeto de discórdia capaz de minar irremediavelmente até mesmo a saúde dos coproprietários. Importante entender não ser ninguém obrigado a manter uma propriedade em condomínio.
Caso o imóvel pertença a seis pessoas, basta apenas uma, mesmo que ela seja proprietária de somente 3% do patrimônio, para propor uma ação de dissolução de condomínio. O bem será obrigatoriamente vendido, sendo o dinheiro referente à cota-parte de cada um distribuído pelo juiz, evitando-se conflitos.
Se mais de uma pessoa é proprietária de um bem móvel ou imóvel, seja ele um carro ou uma casa, tem-se a figura do condomínio geral ou voluntário – tratado nos arts. 1.314 a 1.330 do CC – em que os proprietários são considerados coproprietários, ou seja, dono de uma “parte” do bem sem, contudo, poder determinar a sua cota-parte.
Esse tipo de condomínio, em se tratando de bens imóveis (casa, lote), difere do condomínio em edifícios justamente pela impossibilidade de se identificar a cota-parte de cada coproprietário. Todos são donos de uma “parte” do imóvel inteiro. Já no condomínio edilício, cada coproprietário é dono de uma unidade autônoma (apartamento, loja), distinta e definida em relação às demais.
No condomínio voluntário, o condômino é obrigado, na proporção de sua cota-parte, a contribuir para as despesas de conservação ou divisão da coisa, assim como suportar os ônus a que estiver sujeito.
Todos sabemos ser difícil obter opinião unânime quanto ao que fazer com um imóvel que pertença a várias pessoas. Uma deseja morar, outra alugar, outra reformar ou emprestar para um parente ou amigo. Quanto maior o número de proprietários de um imóvel, maior a possibilidade de conflitos. A situação se complica quando falece algum dos proprietários, aumentando, por consequência, o número de condôminos. Há vários exemplos de casas que se deterioram, perdendo a condição de habitabilidade porque parte dos coproprietários, em virtude de não usufruírem do imóvel, se negam a arcar com as despesas de reforma.
Caso um imóvel pertença a quatro pessoas, têm todos eles o mesmo direito de uso e, portanto, de receber 25% do valor do aluguel. Nenhum desses quatro coproprietários pode agir de forma a prejudicar os demais, sendo abusivo alguém exigir que o imóvel permaneça fechado, gerando despesas com IPTU, água, condomínio e se deteriorando ante da falta de uso. Caso apenas um dos quatro coproprietários ocupe o imóvel, cabe a ele pagar 75% do valor do aluguel, ou seja, 25% para cada um dos três outros proprietários.
Há casos de má-fé, em que um coproprietário ocupa o imóvel e se recusa a pagar o aluguel aos demais. A lei lhes garante exigir em juízo o pagamento. A falta de atitude pode colocar o patrimônio em risco, especialmente quando o imóvel acaba indo a leilão por causa de uma Ação de Execução Fiscal movida pela prefeitura, por falta de pagamento do IPTU.