Uma das questões que leva a desentendimentos em condomínios é o desconhecimento sobre o que sejam taxas ordinárias e extraordinárias em um condomínio. A definição exata é determinante para que síndicos tomem decisões corretas, evitando assumir despesas de forma equivocada, podendo inclusive gerar litígios e prejuízos por classificar de forma errada a natureza daquela despesa.
A taxa extra é arcada pelo locatário quando se destina a suprir as despesas de manutenção e conservação, justamente pelo fato de a taxa ordinária não ter sido suficiente para pagar algum gasto que superou a expectativa.
É na Lei do Inquilinato, nº 8.245/91, que estão especificadas os tipos de taxas, que discrimina o que cabe aos condôminos/locador e o que cabe aos locatários pagar:
“Art. 22. O locador é obrigado a: ...
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23. O locatário é obrigado a: ......
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.”
Entender Direito Imobiliário é um desafio por abranger diversas leis que envolvem vários temas. É fundamental os condôminos serem bem orientados sobre a classificação dos tipos de taxas e de benfeitorias, bem como em relação aos quóruns. Ignorar a lei consiste numa irracionalidade que acarreta na perda de processos de cobrança oriundos de deliberações nulas e arbitrárias.