É intrigante a sucessão de golpes que se repetem todos os dias, especialmente tendo como vítimas pessoas instruídas, com boa cultura geral e com alto padrão financeiro. Rotineiramente, verificamos que a vítima do golpe, após ter o prejuízo, reconhece que achava que sabia de tudo e percebe que as informações a ela repassadas não foram suficientes para entender o negócio por completo. Constata que a contratação de uma consultoria especializada teria evitado muito aborrecimento e que seu custo seria simbólico se comparado com o prejuízo.
O estelionatário tem como trunfo a sedução, pois atrai as pessoas que buscam levar vantagem, lucro fácil, que não se importam com a falta de informação e que se acomodam mesmo quando são lesadas.
Um dos principais instrumentos para reduzir o risco é o Contrato de Compra e Venda, pois nele se estipula todas as condições do negócio imobiliário. Para ilustrar a sua importância temos, como exemplo, casos em que algumas construtoras prejudicam os compradores de imóveis na planta ao inserir em seu bojo cláusula em que o comprador assumirá o pagamento das despesas ordinárias de condomínio, o IPTU e o juro de 1% ao mês sobre o saldo devedor restante, logo após a realização da Assembleia de Instalação do Condomínio. Assim, a construtora antecipa a sua realização, apesar de às vezes, não ter conseguido concluir as unidades no prazo ajustado no contrato.
A pressa se justifica, pois procura criar um marco para parar de contar a multa – geralmente de 1% sobre o valor do imóvel por cada mês de atraso – devida ao comprador no caso de descumprimento contratual pela não entrega do prédio na data contratada.
Outra causa que impulsiona diversos abusos é o fato de as pessoas deixarem de lado seu direito por acharem ser normal tomar prejuízo. Os prejudicados acreditam que outros deverão tomar providências no lugar deles, e nada é feito, a ponto do mal empresário ficar feliz com a ideia de que o crime realmente compensa.
Devemos entender que na área imobiliária, a má-fé nas atitudes que visam coagir os consumidores não se enquadram apenas em atos ilícitos sujeitos a indenização pecuniária em processo cível. Na realidade, esses empresários praticam atos que se enquadram na esfera penal, como o estelionato. É importante a vítima promover o processo penal contra o construtor, que diante do risco de prisão se tornará mais sensível ao cumprimento da obrigação e devolver o crédito do comprador que rescinde o contrato dentro da lei.
A ausência de informação e a dificuldade de encontrar um especialista do assunto tem sido trunfos para o sucesso dos golpes. Certamente, a manobra desonesta é bem-sucedida com a ajuda da própria vítima que repudia a ideia de pedir um aconselhamento. Caso os compradores e seus advogados atentassem para a viabilidade de se propor um processo criminal, muitos problemas na área imobiliária não se repetiriam, pois haveriam condenações penais exemplares, com um ótimo caráter pedagógico.
Mas, apesar das rotineiras notícias de prejuízos decorrentes da falta de cuidado, basta um empresário prometer lucro fácil que logo aparecem milhares de pessoas entregando seu dinheiro para aplicar. Assim, os golpes vão se repetindo, com vítimas lastimando após esperarem anos sem nada fazer.
Rádio Justiça do STF
No dia 16/08, às 9h30, falarei em minha coluna de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF sobre este tema. Ouça na FM 104,7 Brasília e no www.radiojustica.jus.br.