A todo momento um locador, por diversos motivos, coloca o apartamento, casa, loja e galpão que está alugado à venda, gerando surpresa para o inquilino que, em alguns casos, fez investimentos na moradia ou no seu local de trabalho. Essa situação gera dúvidas, pois o corretor de imóveis não domina as várias questões jurídicas que envolvem um rompimento da locação, a ação de despejo e a ação que pode vir o inquilino propor para anular a venda e comprar o bem vendido de forma irregular.
A venda de um apartamento é menos complicada do que a de uma loja, prédio comercial ou terreno onde o inquilino fez obras e reformas, pois no contrato de locação ou em documentos avulsos podem constar cláusulas que impliquem em indenização no caso de rompimento da locação.
Dúvidas geram conflitos por falta de orientação
Logo ao receber a notícia de pretensão de venda do imóvel, surgem diversas dúvidas, sendo comum as partes ficarem desconfiadas sobre o desdobramento dessa situação que pode perdurar por muito tempo. Os imóveis têm baixa liquidez, pois rotineiramente o comprador demora mais de um ano até encontrar o que deseja, dentro de suas limitações financeiras, que, às vezes, melhoram com o passar do tempo, resultando na mudança de opção por um outro bem mais interessante.
Há casos de locador ou corretor que informa ao inquilino que ele deverá desocupar com 30 dias, pois entende que estando vazio será mais fácil vender. Tal exigência, em muitos casos, não tem base legal, mas gera aflição no inquilino que desconhece a lei.
Outro ponto polêmico consiste na dificuldade de o inquilino receber em sua moradia os pretendentes à compra, pois trabalha o dia todo. Certamente, o inquilino não pode impedir que o corretor e seu cliente conheçam o imóvel, mas por outro lado não tem como ficar à disposição do corretor. É importante saber o direito e o dever de cada parte para evitar uma possível ação de despejo, bem como a aplicação de multa rescisória que pode girar entre três a seis meses de aluguéis.
Direito de preferência do inquilino
Há inquilino que deseja comprar o imóvel, mas tem dúvidas sobre como exercer seu direito de preferência. A maioria das pessoas ignoram diversas regras sobre como agir para evitar, inclusive, um processo que pode ser proposto pelo inquilino para anular a venda de maneira que ele passe a ser o novo proprietário, mediante o depósito do valor que consta na escritura de compra e venda.
Corre enorme risco o vendedor que colocar na escritura um valor abaixo do que ofereceu para o inquilino, pois seu desejo de pagar menos imposto (lucro imobiliário) pode gerar grandes transtornos e prejuízos, inclusive para o comprador.
Desocupação do imóvel após a venda
A lei concede a possibilidade do comprador requerer a desocupação do imóvel, com o contrato de locação vigorando por prazo determinado, mediante a observação de diversas regras, que se ignoradas levam à perda desse direito. O ideal seria o inquilino, bem como o locador, buscar assessoria jurídica desde do início das negociações, para terem segurança quanto ao que pode ou não ser feito.