Ricardo Chalfin*
Por muito tempo, a administração de condomínios foi tratada como uma função meramente operacional: pagar contas, contratar serviços, organizar assembleias. Esse modelo ficou para trás. Hoje, a gestão condominial é uma atividade estratégica, com impactos diretos sobre patrimônio, qualidade de vida, segurança jurídica e até saúde mental de moradores e síndicos. Quando essa gestão é mal conduzida, o prejuízo vai muito além do financeiro.
O mercado condominial brasileiro já deixou de ser periférico. O país soma mais de 520 mil condomínios, que abrigam milhões de unidades residenciais e comerciais e movimentam cerca de R$165 bilhões por ano. Dados do IBGE mostram que mais de 25 milhões de brasileiros vivem em apartamentos, o equivalente a cerca de 12,5% da população.
Trata-se, portanto, de uma infraestrutura urbana crítica, que influencia diretamente a dinâmica econômica das cidades. Ao mesmo tempo, o custo médio do condomínio subiu quase 25% em apenas três anos, enquanto a inadimplência se aproxima de 12%. Esses números revelam que a gestão condominial deixou de ser um detalhe administrativo: ela é um componente estrutural da economia urbana.
Um condomínio mal administrado pode perder valor de mercado de forma silenciosa, afastando compradores, investidores e até locatários qualificados. Em um cenário de crédito mais caro e juros elevados, essa desvalorização patrimonial se torna um risco concreto.
Mas o custo mais profundo é intangível. A má gestão cria conflitos entre moradores, desgasta a figura do síndico, judicializa relações que poderiam ser resolvidas com transparência e compromete a confiança na coletividade. Condomínios são microcidades. Quando a governança falha, surgem disputas internas, polarização nas assembleias e uma cultura de desconfiança que corrói o senso de comunidade.
Há também um componente jurídico cada vez mais relevante. A legislação condominial se torna mais complexa, a fiscalização mais rigorosa e os riscos de passivos trabalhistas, ambientais e regulatórios crescem. Uma decisão mal documentada, um contrato sem compliance ou uma prestação de contas falha pode resultar em ações judiciais que se arrastam por anos, com impactos financeiros e reputacionais significativos.
Quando falamos em mercado, há um grande potencial de transformação quando a administração condominial é tratada como uma operação estratégica. Dados bem organizados permitem prever inadimplência, otimizar contratos, planejar investimentos em infraestrutura e tomar decisões baseadas em evidências, não em pressões pontuais ou percepções subjetivas.
No fim, a discussão sobre má gestão condominial é uma discussão sobre governança. Condomínios movimentam bilhões de reais por ano no Brasil e impactam diretamente a vida de milhões de pessoas. Ignorar a profissionalização desse setor é aceitar perdas patrimoniais, conflitos sociais e riscos jurídicos como parte do cotidiano. A boa notícia é que esse cenário pode ser revertido.
Com transparência, tecnologia, capacitação e uma visão empresarial da gestão, condomínios podem deixar de ser centros de custo e se tornar ambientes mais eficientes, seguros e valorizados. Afinal, o preço da má gestão é alto demais para continuar sendo tratado como algo normal, porque os prejuízos são permanentes.
* CEO e fundador da Wind Capital