Ale Boiani*
Quando fazemos um financiamento imobiliário, estamos adquirindo um compromisso de longo prazo e a juros compostos. Com o recente aumento da taxa Selic, que teve a quarta alta apenas este ano, a tendência é que os financiamentos fiquem ainda mais caros. Segundo o Banco Central, as taxas médias do crédito imobiliário estão em torno de 7,5% ao ano, isto diante da realidade da Selic a 5,25%. Se considerarmos a estimativa de alta da taxa para 8% até o final do ano, e um spread de taxa médio de 40% (diferença entre a taxa Selic e os juros cobrados pelo banco no financiamento), voltaremos a ter taxas de financiamento em dois dígitos: acima de 11%.
A modalidade mais utilizada nos financiamentos imobiliários é a SAC (Sistema de Amortização Constante). No valor da mensalidade, estão contidos os juros mais o valor de amortização da dívida. Ao financiar por um longo prazo, que é o que acontece nos financiamentos imobiliários, a amortização inicial nos dá a sensação de que a dívida não está diminuindo, e isto acontece porque os juros são sobre o saldo devedor integral, e ele acaba sendo boa parte da composição da parcela. Em um financiamento de R$500 mil, por exemplo, se considerarmos uma taxa de juros de 0,7% mensal, R$3.500 é apenas correspondente a juros. Ou seja, se a parcela do financiamento paga pela pessoa é de R$5.000, o valor de R$1.500 está sendo reduzido da dívida total.
Neste exemplo, se considerarmos um prazo de 20 anos de financiamento, o valor total que o investidor terá pago será próximo do dobro do valor financiado, e existem algumas formas de reduzir estes juros, todas elas ligadas à antecipação de pagamentos para a redução do saldo devedor e, consequentemente, dos juros do financiamento.
Existem produtos no mercado que podem facilitar esta transição e ajudar na criação e constituição de patrimônio. Um deles que é muito utilizado é o consórcio. Por ter uma taxa fixa pelo prazo integral, diferente dos juros compostos do financiamento, esta opção oferece um custo e taxa de juros bastante reduzidos. Se considerarmos um consórcio com uma taxa total de 20% (somando seguro de vida, fundo de reserva e custos administrativos), em vez de pagar o dobro do valor, o pagamento seria 20% a mais. Ou seja, em vez do pagamento total ser R$1 milhão, passaria a ser correspondente a R$600 mil.
Quando o investidor compra um imóvel na planta – durante o período de construção, ele não paga juros do financiamento, mas, sim, o INCC (Índice Nacional da Construção Civil ). Em 2020, este índice estava próximo a 0,26% mensais, já em 2021 teve um crescimento importante – e tem oscilado entre 0,9 % e 1%. O consórcio só pode ser utilizado para quitação do imóvel quando este já foi para a fase do financiamento, o que acontece na entrega de chaves. É importante que o investidor some a parcela do consórcio com a parcela do financiamento até o momento da contemplação (disponibilidade do valor da carta de crédito para fazer a quitação).
Vale lembrar que, enquanto no financiamento a parcela para R$500 mil deve ser próxima de R$5 mil, no consórcio, para este mesmo valor, a parcela é próxima de R$2.000. Também é importante citar que o consórcio não é considerado um produto de investimento, pois o valor que se paga para obter o crédito é maior do que o crédito em si – que se utilizado de maneira estratégica pode fazer muito sentido.
Além de utilizar com o intuito de substituir o financiamento – o que pode ser feito no meio do caminho a qualquer momento – também pode ser utilizado para manter liquidez (disponibilidade de capital investido). Uma pessoa que tem o valor para comprar o imóvel à vista pode manter o dinheiro investido e, com os juros recebidos, pagar a parcela do consórcio, fazendo com que o patrimônio acumulado aumente, pois, além de ter o imóvel, continua tendo o valor em dinheiro. O consórcio também tem um seguro de vida que quita a dívida em caso de falecimento, garantindo que o patrimônio realmente se mantenha.
Em resumo, para quem está pensando em comprar o primeiro imóvel, o mercado ainda tem oportunidades com taxas de juros baixas, e, sendo bem orientado e pensando de forma estratégica na hora de fazer um planejamento financeiro, pode ser um bom momento para pensar em consórcios, já que a taxa negociada perdurará por todo o período do contrato, te dando segurança e tranquilidade.
*CEO, gestora e fundadora do grupo financeiro 360iGroup