A disparada do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) em 2020 e 2021 leva à “aposentadoria” do índice como tradicional balizador para reajuste de aluguéis. Com a alta de 23,14% no ano passado e de 17,78% neste, imobiliárias estão elaborando contratos usando outros indexadores, considerados mais próximos da “realidade”. A mudança evita aumentos que, mesmo legais, sejam exorbitantes, contribuindo para a inadimplência e o rompimento do negócio – situações em que tanto o inquilino quanto o dono do imóvel saem perdendo.

Medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o IGP-M foi criado em 1989 e acabou largamente usado nos contratos de aluguel por sua fé pública e independência – não ser calculado pelo governo desde aquela época de hiperinflação. Mas não é o único índice permitido para esse tipo de reajuste e, diante das altas sucessivas, vem dando lugar principalmente ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo, que deve fechar 2021 em 10,02%, segundo projeção do Banco Central) e o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor, acumulado em 10,96% até agora). 

“A lei autoriza as partes a contratar reajustes anuais de acordo com qualquer índice oficial, mas não por salário mínimo, variação cambial ou poupança”, explica Kênio Pereira, diretor da Caixa Imobiliária - Netimóveis. 

Também presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, o advogado diz que mesmo após a assinatura do contrato fixando determinado índice, proprietário e inquilino podem negociar um percentual menor de aumento – o que se tornou comum a partir de 2020, quando o IGP-M foi às alturas. 

A questão é que, se não houver acordo, o que está no papel vai prevalecer e o inquilino poderá ficar em apuros – daí a opção, em contratos mais recentes, por outros parâmetros. “Acho que este cenário é transitório e que a tendência do IGP-M seja cair, mas enquanto isso não acontece não dá para exigir essa anomalia de impor um aumento de 17% no aluguel se não há inflação nesse patamar”, diz Kênio. Na imobiliária dele, contratos elaborados de junho de 2021 em diante já adotam o IPCA ou o INPC. 

O IPCA também é o índice aplicado em todas as locações feitas na Ducado Imóveis desde o início do ano, diz o diretor Rafael Salles Amato. “Avaliamos como um índice mais justo, dentro da realidade. Pode ser menor que o IGP-M, mas não significa prejuízo para o locador. Prejuízo é ficar com o imóvel fechado, pagando IPTU, condomínio e outras despesas”. 

Na imobiliária, que tem como foco os bairros Floresta e Santa Tereza (região Leste), mesmo os contratos mais antigos, celebrados sobre o IGP-M, vêm sendo balizados pelo IPCA desde meados de 2020. A estratégia: uma boa conversa com o proprietário para mostrar que ceder vale a pena. “De cada dez, só um não aceita, e normalmente o inquilino acaba devolvendo o imóvel. Aí o risco para o dono é não conseguir alugar pelo preço que está pedindo, sendo obrigado até a dar desconto sobre o valor anterior”, diz Rafael.

Regulação

Isso acontece pois o que regula o mercado imobiliário é a oferta e a procura e a capacidade de pagamento dos inquilinos. “Se tem muita demanda, o preço sobe. Se a economia desaquece, há perda de emprego ou a renda diminui, cai. Então são os efeitos macroeconômicos que determinam o preço do aluguel, não o IGP-M”, diz Kênio Pereira, que completa: “Bom negócio é ter o imóvel ocupado a preço de mercado – que é o preço de imóveis vazios semelhantes, disponíveis para locação. Se estiver acima, ou o inquilino vai mudar ou o imóvel vai ficar fechado”.

Pesando o fato de que mais vale um inquilino que não dá dor de cabeça do que um aluguel nas alturas, o engenheiro aposentado Uilton Roberto da Rocha praticamente descartou aplicar o IGP-M sobre os contratos de locação de quatro apartamentos que tem em BH. “Olho o convívio no prédio, se não cria problemas com a vizinhança, se paga direitinho, se cuida bem do imóvel. Vários fatores entram nessa decisão do reajuste”, diz ele, que em 2021 acatou a sugestão da imobiliária e calculou o aumento com base no IPCA. 

Segundo o economista André Braz, coordenador dos Índices de Preços da FGV, a disparada do IGP-M de 2020 em diante é reflexo da pandemia de Covid, devido à forte desvalorização cambial e ao aumento dos preços de commodities que servem à indústria e ao agronegócio. Isso acabou distanciando o IGP-M da inflação ao consumidor. 

Em 2021, houve o agravante da crise hídrica, mas mesmo assim o IGP-M recuou em relação ao ano anterior, frisa. Como o Real já está desvalorizado e as commodities estão desacelerando, ele diz que a tendência é o IGP-M se aproximar mais do IPCA em 2022. “Acredito que até o fim do ano que vem o IGP-M estará em 6% e o IPCA, em torno de 5%”, diz. 

Leia também:
Receita paga nesta quinta-feira lote residual de restituições do IRPF 2021
Tabela com valores do IPVA ainda não tem data para ser divulgada em Minas
Congelamento do valor do IPVA não reflete em novos emplacamentos em Minas; entenda

Compartilhar