O compartilhamento de imóveis residenciais via aplicativos como o Airbnb entrou na pauta das reuniões de condomínio e do judiciário. Com donos de apartamentos alugando imóveis por pequenas temporadas, até mesmo um fim de semana, vizinhos reclamam da alta rotatividade de inqulinos e da maior vulnerabilidade a assaltos e roubos. Já o locador defende o direito de alugar o espaço pelo tempo que preferir.  No fim, ainda sem uma jurisprudência sobre o assunto na Justiça, a orientação dos especialistas é decidir em assembleia e atualizar as regras alterando a convenção.

O serviço funciona da seguinte forma: o anfitrião, como é chamada a pessoa que quer alugar a casa por temporada, acessa o aplicativo e preenche os dados com detalhes do imóvel. Depois, o hóspede faz as buscas na plataforma e seleciona o local desejado, faz a reserva e pagamento. Até aí, tudo parece tranquilo. Mas a convivência com o futuro vizinho pode não ser tão pacífica caso o locatário não respeite as regras do condomínio. 

Moradora de um prédio de quatro andares e oito apartamentos no bairro Serra, na Região Sul de Belo Horizonte, Cristina Carvalho relata que tem dividido o prédio onde mora com inquilinos barulhentos, que deixam o portão aberto até de madrugada e sujam a área comum do prédio, desde que um vizinho começou a alugar o apartamento por temporada, via aplicativo Airbnb, plataforma que possui imóveis em todo mundo e é uma das mais utilizadas atualmente.

Segurança em xeque

"Ele (o proprietário do apartamento) aluga para vários tipos de pessoas, que a gente não sabe quem são. Já alugou para uma turma de rapazes em intercâmbio que não falavam português, não conheciam nossa cultura e as leis dos prédios. Tínhamos dificuldade de falar com eles sobre não deixar o portão aberto e coisas do tipo. O apartamento também foi alugado para grupos fazerem festas que iam até a madrugada nos fins de semana. O portão ficava aberto até tarde e entrava e saía gente o tempo todo. No Carnaval, o prédio era uma bagunça, uma sujeirada. Tinha gente na escada. E se entra gente na casa da gente pra roubar? Como fica? ", questiona.

Em São Paulo, já houve registros de roubos em que os ladrões utilizaram a locação de um imóvel via aplicativo para entrarem no prédio e saíram de lá, alguns dias depois, com as malas carregadas dos pertences de um apartamento arrombado, educadamente dando tchau para os porteiros na despedida.  

Cristina diz que o proprietário do imóvel problemático não mora no Brasil e que raramente os moradores conseguem falar com ele. "Quando conseguimos falar com o sobrinho dele, que cuida do imóvel em nome do tio, ele diz que não vai acontecer de novo. Mas a situação se repete", conta. A moradora esclareceu que a convenção não permite aluguel por temporada, mas o documento é antigo e já desatualizado sobre várias questões. Os moradores não decidiram se vão acionar a Justiça. 

É possível filtrar 'problemas'?

Eliana Castro Coelho conta que aluga apartamentos por temporada há mais de sete anos, dois anos só pela Airbnb, e defende o direito de poder alugá-los. Atualmente está com oferta de um imóvel em um prédio de 24 andares e 96 apartamentos no bairro de Lourdes, na região Centro-Sul capital. Ela afirma que nunca teve problema com inquilino e que a plataforma é segura e possui vários filtros para resguardar o proprietário e a vizinhança.

"Você  tem pessoas que pertencem a uma comunidade e são avaliadas a cada experiência, além de passarem por um cadastro seguro. O usuário se cadastra e apresenta documentação, e-mail e telefone validados durante o cadastro. As conversas são registradas pela plataforma, assim como seu comportamento do proprietário e do inquilino. Você avalia seu inquilino ao sair quanto a cumprimento de regras, limpeza, comunicação... Da mesma forma, ele te avalia. Essa avaliação é publicada no perfil de ambos. Dessa forma, você poderá recusar um tipo de perfil que não te agrada", justifica.

Sobre a utilização de áreas comuns do condomínio, ela garante que sempre reforça bem as regras. "Acho que é  fundamental respeitar as regras de condomínio e repassar isso sempre a cada inquilino. Eles não querem desrespeitar, porém desconhecem as regras. Acredito que quem tem problema, de alguma forma, relegou algum aspecto importante, seja na escolha de quem está  entrando para seu apartamento e para seu condomínio, seja se omitindo de esclarecer essas regras", diz.

Moradia x hospedagem 

O presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil de Minas Gerais e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG, Kênio Pereira, afirma que esse tipo de serviço configura hospedagem, por se tratar de serviços de alojamento temporário pagos por diária, de acordo com a  Lei 11.771/08, que dispõe da Política Nacional de Turismo.

Segundo ele, somente se a maioria dos condôminos aprovar a alteração da convenção, passando a autorizar hospedagem diária, esse tipo de ocupação poderia ser permitido. "Aí o condomínio deixaria de ser residencial para se tornar comercial, como um apart-hotel ou hotel", afirma. Para alterar a convenção é necessário o quorum de 2/3 dos condôminos presentes em assembleia.

O advogado ainda defende que, caso a convenção já proíba o aluguel por temporada, o síndico pode até barrar o visitante e impedi-lo de se hospedar. "Quem está alugando está pensando no dinheiro, não está lá. Esse tipo de serviço gera incômodo para os vizinhos. Muita gente entrando e saindo o tempo todo. Além disso, o porteiro de um prédio não está capacitado para ser porteiro de hotel", afirma.

O corretor de imóveis Ronaldo Gomes Machado, que há cerca de cinco meses adotou o Airbnb para anunciar imóveis residenciais, aponta que o perfil do hóspede desse tipo de platafoma é de quem procura uma casa e não um quarto no hotel. Segundo ele, o aluguel por temporada é permitido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que regulamenta o prazo máximo de 90 dias para locação 

Atualmente, o corretor está com dois imóveis com oferta de aluguel por temporada na região da Pampulha, com diária a R$ 120 para até três pessoas. "Geralmente, dou preferência pelo aluguel por mais tempo, com no mínimo cinco dias. Só em feriados, às vezes, alugo por tempo menor, de três dias", diz. 

O aplicativo vem sendo mais usado, segundo ele, quando o imóvel do cliente está parado por muito tempo. "O app está dando vazão a isso, estou gostando. Mas sou muito criterioso para fazer a seleção  Quando vejo que um cliente não tem potencial, não alugo. Minha preocupação é gerar menos impacto para os vizinhos", conta. 

Decisões na Justiça

Na Justiça de Minas ainda não há uma jurisprudência sobre o assunto. Mas, no Rio de Janeiro, o Tribunal de Justiça tem decidido, na maioria dos casos, por não permitir ou limitar o compartilhamento de imóveis.

Já em São Paulo, as decisões têm caminhado no sentindo de permitir o compartilhamento de imóveis, com base no direito de propriedade, desde que não exista proibição na convenção do condomínio e seja impossível afirmar que a locação modifica a destinação do imóvel, de forma a classificá-la como não residencial. 

Airbnb

Procurado pela reportagem, o Airbnb informou que orienta que os proprietários dos imóveis expliquem para os hóspedes as regras do condomínio, como o uso das áreas comuns e identificação na portaria. 

A empresa, que tem sede na Irlanda e escritório em São Paulo, também recomenda sobre o relacionamento entre proprietário e vizinhos. Segundo o Airbnb, o anfitrião, antes de alugar o apartamento, deve consultar a associação de moradores ou o regulamento do condomínio para checar se há proibição ou restrição em relação à hospedagem.

"Diversas decisões judiciais no Brasil têm reiterado que a locação por temporada, além de já ser prevista em lei, é direito garantido ao proprietário pela Constituição", defendeu-se, por meio de nota.

Palavra do especialista:

Ouça a análise do presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG, Kênio Pereira, que também é colunista do Hoje em Dia:

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