(Lucas Prates)
Após a aprovação do Novo Plano Diretor de Belo Horizonte, no mês passado, parte do empresariado da cidade iniciou uma corrida por terrenos e lotes, principalmente na região próxima à avenida do Contorno, antes que as regras para a outorga onerosa comecem a valer. A outorga é a taxa que os empresários terão que pagar à Prefeitura de BH caso queiram exceder o limite do coeficiente 1.0 da construção.
O interesse pelas áreas sacudiu o mercado. O resultado é que agora as construtoras têm recebido até 15 ofertas por dia de lotes. Também já podem contar com linhas de crédito especiais para adquirir terrenos. A pressa tem motivo: o medo de prejuízos com a mudança da legislação, mesmo com a carência de seis meses para as novas regras entrarem em vigor.
Segundo a projeção do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), o preço dos imóveis na capital mineira deve inflacionar de 30% a 40% a partir da criação da outorga onerosa. Apesar de o Plano Diretor prever três anos para implementar o coeficiente 1.0 unificado na cidade, as regras para considerar todas as partes da construção como integrantes do Coeficiente de Aproveitamento (CA) — incluindo áreas de lazer, escadas e garagens, o que reduz drasticamente o espaço da construção — entram em vigor em, no máximo, 180 dias após o texto ser sancionado pelo prefeito Alexandre Kalil (PSD).
Na avaliação do advogado Kênio Pereira, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, o preço dos lotes deve sofrer uma queda de até 20% com a outorga onerosa. “É lógico, quase matemático, que se o potencial construtivo diminui, o lote desvaloriza. Apesar de alguns proprietários de terrenos tentarem aumentar o preço agora, a tendência é cair até 20%”, diz.
Mercado
Nesse cenário, o diretor imobiliário do Sinduscon-MG, Ricardo Catão, também dono da RC Construtora, diz que as construtoras têm tentado aproveitar esse tempo de carência para a implementação do Novo Plano Diretor para comprar terrenos e conseguir a liberação de alvarás de construção ainda na antiga legislação.
“Está tendo uma corrida, mas no sentido de tentar garantir um mercado possível pelos próximos dois anos, o tempo médio para construção de um empreendimento. Mas, depois disso, será completamente inviável adquirir terrenos. Eu mesmo penso em abandonar a cidade. Muito porque os proprietários de lotes já estão adiantando as vendas. Não vão deixar para depois”, diz Catão.
De olho nesse filão de mercado e sob a alegação que o Plano Diretor vai diminuir o preço dos lotes ao restringir o potencial construtivo, a construtora Patrimar decidiu lançar uma campanha de marketing para comprar terrenos na cidade. Em duas semanas, a empresa tem recebido uma média de 15 propostas de compra de lotes e terrenos por dia, apesar de ainda não ter fechado nenhum negócio.
“Essa era a média que recebíamos por semana. Tem aparecido muita coisa, porque os proprietários entenderam que, se não negociarem agora, podem ter um prejuízo alto depois. Um lote que custava R$ 100 mil e tinha potencial de até 2.7 deverá cair para R$ 70 mil com o coeficiente 1.0, porque você vai ter restrições para construir. Onde faria dez apartamentos, fará apenas cinco, por exemplo”, avalia Lucas Couto, diretor de marketing da Patrimar.
Desconto
Preocupado, o empresário Ruy Araújo, dono da Soinco Construtora, adquiriu dois lotes na rua Bernardo Guimarães, no Lourdes, com tamanho total de 1.800 m². No local, onde há um prédio de três andares, pretende erguer um empreendimento residencial de 20 andares. Araújo não revela quanto pagou, mas diz que o imóvel foi vendido com 15% de desconto.
“Só fechei negócio depois que o proprietário do lote conseguiu aprovar o projeto de construção na prefeitura e topou abaixar o preço um pouco, com medo de não conseguir vender daqui um ou dois anos. Se fosse na lei nova, eu só poderia fazer seis apartamentos ali, bem menos da metade do que está no projeto original. Valeu a pena, mas acho difícil encontrar outros lotes na mesma condição antes de a lei mudar”, analisa o empresário.
Riva Moreira/Hoje em Dia
EM TEMPO – Para poder construir duas torres com 46 apartamentos, construtora se apressou para comprar imóvel na Savassi
Empresários temem não aprovar projetos no período de carência
Com uma carência de 180 dias para mudar as normas do Plano Diretor em Belo Horizonte, instituindo a outorga onerosa e também alterando as regras do Coeficiente de Aproveitamento (CA), alguns empresários consideram o tempo insuficiente para conseguir aprovar novos projetos, principalmente na região central da cidade, nas proximidades da avenida do Contorno, onde a especulação imobiliária ganha mais força.
O empresário Luís Flávio Albuquerque, proprietário da Construtora Alturez, adquiriu há dois meses dois lotes com área total de 1.260 m² na rua Sergipe, na Savassi, onde serão erguidas duas torres com 46 apartamentos residenciais. À procura de outras oportunidades, ele teme que o Novo Plano Diretor seja homologado pelo prefeito Alexandre Kalil (PSD) a qualquer momento — o texto do PL 1.749/2015 ainda está em fase de redação final na Câmara, mas pode ser enviado para a sanção do prefeito a qualquer momento.
“Acho que agora é arriscado tentar comprar um lote porque, se o projeto do Plano Diretor for aprovado hoje, por exemplo, o período de carência começa a contar. E a média de tempo para conseguir a aprovação na prefeitura é de, pelo menos, dois meses, na melhor das hipóteses. No geral, alguns empreendimentos aguardam quase um ano ou até mais por uma série de burocracias. Então, é um risco comprar e não conseguir ser enquadrado na lei antiga, levando prejuízo”, avalia Albuquerque.
Riscos
Com o mesmo receio, Alexandre Simão, gerente de projetos do Grupo EPO Empreendimentos, diz que a empresa está focada em realizar obras de sete empreendimentos aprovados na legislação antiga — ou seja, sem restrição para construir até acima do coeficiente 1.0. Cerca de 85% dos projetos são residenciais.
“Temos recebido de duas a três ofertas de terrenos por dia, o que é bastante incomum. Mesmo assim, não nos arriscamos a tentar um novo projeto justamente pelo período de carência, que é curto. E sabemos da burocracia para conseguir os alvarás na prefeitura. Não é simples e nem fácil”, adverte Simão.
Segundo a Secretaria Municipal de Regulação Urbana, não há um prazo específico para a liberação de alvarás de construção, pois as avaliações dependem do tipo de cada empreendimento requisitado, bem como de toda a documentação em dia fornecida pelas construtoras.