O número de projetos imobiliários aprovados pela Prefeitura de Belo Horizonte está em forte queda. Entre janeiro e abril deste ano, receberam o crivo do executivo uma média de 97 projetos ao mês, recuo de 60,6% na comparação com os 160 aprovados mensalmente no segundo semestre do ano passado.

Em abril, apenas 77 projetos receberam o aval da PBH. O número é o menor desde o início do levantamento (julho de 2013), realizado pela Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG).

De acordo com o presidente da CMI/Secovi, Otimar Bicalho, a redução na quantidade de projetos aprovados é reflexo da morosidade da prefeitura em aprovar os papéis. “Hoje, a prefeitura demora nove, dez meses para aprovar um projeto. É mais fácil construir fora da cidade”, afirma. Ainda segundo o presidente da entidade, a demora faz com que um projeto que levaria um ano e meio para sair do papel atrase, fator que dificulta as vendas.

Aproveitamento

Na avaliação de Bicalho, o cenário tende a piorar. Uma proposta da prefeitura para reduzir o Coeficiente de Aproveitamento Básico (Cabas) em toda a cidade está em discussão na 4ª Conferência Municipal de Política Urbana, que termina em agosto. De lá, ela segue para a Câmara dos Vereadores. Hoje, o coeficiente varia de 1 a 2,7.

“O coeficiente em 1 indica que o construtor pode erguer um metro quadrado para cada metro quadrado do terreno. Ou seja, se uma terreno tem 360 metros quadrados, o prédio pode ter, no máximo, 360 metros quadrados de área construída”, diz o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil em Minas Gerais (OAB-MG), Kênio de Souza Pereira.

Com a expectativa de redução do coeficiente construtivo, o potencial de venda das construtoras tende a cair, já que a quantidade de apartamentos permitidos por área será reduzida. Neste caso, Bicalho admite que o setor pode entrar em colapso.

“Serão menos obras, menos apartamentos e menos empregos gerados. Para piorar, os imóveis podem custar até 40% a mais”, prevê.

Caso o construtor queira aumentar o empreendimento, no entanto, ele pode adquirir área da própria prefeitura, por meio da Outorga Onerosa do Direito de Construir (ODC).

Com coeficiente menor, lotes podem sofrer desvalorização

A mudança prevista nos limites para construção na cidade, com a redução no Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAbas) e a introdução do mecanismo de compensação da área construída por meio da Outorga Onerosa do Direito de Construir (ODC), poderá desvalorizar os lotes na cidade, conforme afirma o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil em Minas Gerais (OAB-MG), Kênio de Souza Pereira.

Ele comenta que um terreno vale o quanto nele pode-se construir. Seguindo esta linha de raciocínio, se em um terreno de 360 metros quadrados a licença de construção for reduzida dos atuais 972 metros quadrados para 360 metros quadrados, a expectativa é a de que a área valha menos. “O dono do terreno perde porque a área dele é desvalorizada. E a prefeitura ganha porque o construtor terá que pagar a mais para ela caso queira construir acima do limite”, diz Pereira.

De acordo com o secretário de Desenvolvimento Municipal, Leonardo Castro, a redução do coeficiente tem o objetivo frear o adensamento de Belo Horizonte. “É dever da prefeitura garantir o ordenamento territorial da cidade”, diz. Conforme garante, o dinheiro arrecadado pela prefeitura com a venda do direito de construir será aplicado em meio ambiente, mobilidade urbana e qualidade de vida da população. “Cerca de 90% da cidade já tem esse coeficiente de 1. A ODC é uma contrapartida para o investimento público em infraestrutura urbana”, comenta. 

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