No acirrado mercado imobiliário, o aplicativo QuintoAndar decidiu apostar no crédito antecipado para atrair proprietários dispostos a  anunciar exclusivamente na plataforma, que permite a oferta e locação de imóveis sem a utilização de uma rede física. Tudo é feito pela internet. Quem se cadastrar até o dia 5 de julho poderá receber até seis meses de aluguel antecipado – desde que passe pelos critérios de elegibilidade.

Com um modelo de negócios semelhante a gigantes que eliminaram intermediários, como Uber e AirBnb, a startup tem bala na agulha para uma expansão agressiva: recebeu no final do ano passado um aporte de R$ 250 milhões de fundos de investimentos.

De acordo com Simmon Nam, gerente-regional do QuintoAndar em Minas Gerais, localização e segurança do imóvel são os principais quesitos no processo de análise de elegibilidade. O perfil do imóvel (como idade, conforto e acabamento) também podem ser levados em consideração. “Uma vez que o imóvel é aprovado, o proprietário já está apto a receber os seis meses de aluguel antecipados, mesmo que o imóvel ainda não tenha sido alugado”, explica.

Depois de fechada a locação, o valor que foi adiantado pelo aplicativo é descontado do valor mensal do aluguel em até 24 meses – além da taxa de administração de 9%. O processo de avaliação é feito juntamente com a Casa Mineira, parceira da plataforma em BH. 

A presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais, Cassia Ximenes, lembra que a estratégia de antecipação de aluguéis é usada por imobiliárias tradicionais há muito tempo, sendo que, nos últimos anos, parcerias ampliaram esse poder de fogo.

Na avaliação de Cassia, plataformas digitais como o QuintoAndar trazem como diferencial a desburocratização do processo, investindo em trocas de documentação de forma on-line. Mas os clientes também possuem demandas ligadas a imobiliárias tradicionais. “O cliente quer uma mistura de presença física personalizada com inovações que trazem agilidade para o seu dia a dia. Ele quer tempo, bom atendimento e uma relação mais desburocratizada”, afirma.

Opções para antecipação de aluguel

Hoje cerca de 20 imobiliárias de Belo Horizonte oferecem a antecipação de valores de aluguéis a locadores por meio de parceria com a Bold Finance, securitizadora especializada nessa modalidade de antecipação de crédito. Sua principal atividade é a aquisição de direitos creditórios e sua subsequente securitização por meio da emissão de títulos e valores mobiliários.

O proprietário do imóvel pode receber antecipadamente o valor de até 12 aluguéis. A empresa retém uma taxa de deságio, que varia conforme o perfil do locador, do imóvel e do contrato. Pelo site é possível fazer simulações. A reportagem testou opções de antecipação de valor para uma pessoa com salário de R$ 5 mil e que recebe R$ 1.600 líquido de aluguel (já descontada a taxa de administração) em um contrato de 36 meses. Para seis meses de aluguel, que totalizam R$ 9.600, a Bold enviou uma proposta de antecipação de R$ 7.440.

De acordo com André Oliveira, diretor da Bold Finance, após a negociação do crédito, o proprietário irá declarar o valor antecipado como ganho de capital para a Receita Federal, enquanto os rendimentos com os aluguéis passam a ser tributados junto à securitizadora.

Como os créditos foram vendidos, os aluguéis não precisam mais ser declarados como rendimento tributável no IR, permitindo um pagamento menor de imposto de renda por parte do proprietário do imóvel. “Nós informamos a todos os clientes os detalhes sobre como deve ser a declaração, para que cheguem todos os dados de forma correta à Receita Federal”, explica André, lembrando que, em dois anos de atuação, nenhum cliente caiu na malha fina.

Vale lembrar que os impostos referentes aos aluguéis continuam a ser pagos, mas pela Bold, e não pelo proprietário (pessoa física), que não deixa de informar à Receita os dados referentes ao imóvel na área dedicada aos bens.

O advogado tributarista Guilherme de Almeida Henriques, que foi vice-presidente da Comissão de Direito Tributário da OAB/MG, afirma que a operação pode ser vantajosa ao proprietário do imóvel se o valor antecipado for inferior a R$ 35 mil – limite de isenção de ganho de capital.

“O locador pode vender o crédito para uma securitizadora. Inclusive, ao comprar o crédito, a empresa assume os riscos de não receber o aluguel, se o inquilino não pagar”, explica o advogado. 

Para Flávia Vieira, diretora da Orcasa Netimóveis, a parceria é uma boa para as imobiliárias, que não possuem capacidade técnica para esse tipo de negócio. “Eu alugo imóveis, administro contratos de locação, recebo valores e repasso aos proprietários. Mas para fazer adiantamento de aluguel, não temos competência técnica”, aponta a diretora.

Porteiros

O QuintoAndar passou a divulgar em Belo Horizonte um trabalho que deu muito certo em São Paulo. O aplicativo premia porteiros que derem indicações de apartamentos vagos e que possam ser alugados. Se o profissional fizer a indicação e isso render um anúncio na plataforma, ele recebe R$ 100. Caso o imóvel seja alugado pelo QuintoAndar, o profissional recebe mais outros R$ 300.

O projeto tem cerca de 30 mil porteiros e funcionários de edifícios participantes e, em um ano e meio, distribuiu mais de R$ 1 milhão em incentivos – sendo 80% em São Paulo.

“Estamos com uma captação ativa indo nas principais ruas de Belo Horizonte para conversar com os porteiros e mostrar para eles como funciona a parceria”, diz Simmon.