A crise econômica mexeu na estrutura do mercado imobiliário. Se antes o maior problema do setor era o atraso das obras, tirando o sono de quem comprava imóvel na planta, agora a inadimplência joga luz sobre os leilões, que quadruplicaram em dois anos em Minas Gerais.

A média mensal de casas e apartamentos que são oferecidos nos pregões subiu de 100, em 2014, para 400, neste ano. Somente entre os dias 8 e 20 de junho, a Caixa vai leiloar 255 imóveis. Há, ainda, as outras instituições financeiras e construtoras.

A regra é clara: os bancos podem tomar o imóvel de quem atrasa três parcelas consecutivas. Apesar de a lei ser antiga, antes, no entanto, as instituições financeiras eram mais flexíveis. Agora, com o acirramento do arrocho econômico (e a necessidade de capitalização dos bancos), as negociações se tornaram impossíveis. Reaver o imóvel, só na Justiça.

A análise é do presidente da Associação dos Mutuários e Moradores de Minas Gerais (AMMMG), Sílvio Saldanha, que recebeu a equipe do Hoje em Dia na sede da entidade. Confira a entrevista completa.




Qual a evolução dos imóveis em leilões?
No primeiro semestre de 2014, a média de imóveis em certames era de 100 unidades por mês. Em 2015, subiu para 300. Em 2016, para 400. Todos os dias os jornais publicam editais. Para se ter ideia do cenário, nos próximos dias dois certames serão realizados. No dia 8 de junho serão 129 e no dia 20, outros 126. Este é o principal problema do mercado habitacional.

E por que têm aumentado os certames?
Porque aumentou a inadimplência. E porque os bancos estão sem dinheiro. Ao executar mais ações, de forma mais rápida, eles se capitalizam. Afinal, quando o banco executa a ação e leva o imóvel a leilão, ele recebe de uma só vez todo o valor que seria pago em 20 anos, por exemplo. Em alguns certames, o interessado até pode usar o FGTS ou um financiamento, mas muitos têm que pagar à vista.

O que as pessoas que estão prestes a perder um imóvel devem fazer?
Procurar um profissional especializado em Direito Imobiliário e entrar na Justiça. Não adianta tentar negociar com o banco. Eles não negociam, mesmo se o inadimplente tiver o dinheiro. E olha que a maioria consegue o dinheiro. A família ajuda, os amigos ajudam. Mas não é interessante para o banco negociar. E os bancos deveriam fazer negócio. Principalmente a Caixa, que é um banco público.

Por quê?
Porque esse dinheiro não é da Caixa. Esse dinheiro é do Fundo de Garantia e da poupança, que é nosso. Ela apenas administra, reverte parte do dinheiro para o financiamento habitacional e é remunerada por isso.

Os imóveis que vão a leilão são de quais faixas de valor?
De todos os valores que você possa imaginar. Nestes dois que serão realizados em junho tem uma casa de 120 metros quadrados de R$ 22 mil e outra de R$ 1,2 milhão. Já peguei leilão de terreno de R$ 6 milhões, R$ 7 milhões.

 

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E as pessoas entram na Justiça para recuperar os imóveis?
Poucas pessoas entram. Elas não têm ciência dos seus direitos. Acredito que 10% das pessoas entram na Justiça. No certame do dia 20, dos 126 que estão em leilão, apenas 14 estão na Justiça.

Como é o trâmite do leilão?

 

Tem uma lei que regulamenta a execução extrajudicial, a 9.514/97. Ela permite que o banco, a partir de três parcelas em aberto, por meio do cartório de imóveis, notifique o devedor, concedendo 15 dias para ele pagar todo o atraso. Se ele não quitar o débito no prazo, o banco paga o ITBI e passa a propriedade para o nome da instituição financeira. Depois, o banco coloca o imóvel em leilão.

E é possível reverter essa situação?
Sim. Apesar de cumprir a lei, o banco deixa brechas. Em alguns casos, a instituição financeira deixa de notificar o devedor, que é um pré-requisito. Em outros, ele deixa de cumprir o pré-requisito de valor.

Como assim?
O banco tem a obrigação de realizar dois leilões. O primeiro pelo valor da avaliação do imóvel. O segundo, pelo valor da dívida. Muitas vezes, isso não é cumprido. E outro ponto é que enquanto não houver o termo de arrematação assinado é possível que o devedor quite a dívida.

O que é o termo de arrematação?
Vamos supor que o imóvel vá a leilão. Se alguém arrematar, sai o termo de arrematação, que é assinado pelo leiloeiro. Enquanto todo esse processo não ocorre, se o devedor tiver o valor necessário, ele pode pagar na Justiça. Mas só pode pagar em juizo.

Esse trâmite demora?
Vamos supor que o cliente ficou inadimplente em março, abril e maio. Em junho, o banco avisa o cartório de imóveis que o devedor tem uma dívida de três meses, de R$ 1 mil cada mês. Com a correção dá uns R$ 3.800, aproximadamente. O banco manda no dia 2 de junho a notificação para o inadimplente. Se até o dia 17 de junho ele não pagar, a instituição financeira entra com o processo de consolidação, que é passar o imóvel para o nome dele. O banco, então, recolhe o ITBI e faz o registro. Essa fase leva de 15 a 25 dias. Vamos supor que tudo demore 45 dias. Dia 3 de agosto o imóvel passa para o nome do banco. O primeiro leilão será em 3 de setembro e o segundo em 20 de setembro.
 

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E se no meio do trâmite o proprietário do imóvel que está indo a leilão conseguir o dinheiro?
Ele ainda consegue recuperar o imóvel. Consegue pagar o banco, mas a instituição financeira não recebe diretamente. Ele só consegue pagar o banco na Justiça. Falta flexibilidade do legislativo para melhorar a negociação dos bancos com o consumidor. Isso é nítido.

E se o devedor conseguir o dinheiro, mas não recorrer à Justiça a tempo e o imóvel for arrematado. Ele perde o bem? É o fim da linha?
Nem sempre. Na prática, mesmo depois do leilão, se o devedor tiver o dinheiro para arcar com a dívida há como reverter. O juiz pode chamar os envolvidos em uma audiência, devolver o dinheiro de quem arrematou o imóvel e garantir o pagamento do banco. Mas é um risco enorme. Quanto mais tarde, mais difícil fica reverter.

Se a pessoa conseguir reaver o imóvel, ela tem que pagar o ITBI para transferir o bem para o nome dela?
Depende do processo. Se o juiz entender que o banco pecou, ou seja, se não realizou os dois leilões, não notificou o devedor, por exemplo, o mutuário não paga. Mas, se a instituição financeira agiu corretamente, o mutuário tem que pagar.

As quebras de contratos de imóvel na planta eram o principal problema do setor há pouco tempo. Elas ainda são frequentes?
Sim, embora os problemas com leilões sejam mais recorrentes. É necessário saber quem deu causa ao distrato. Se a construtora atrasar entrega, apresentar falha de documento, por exemplo, ela é culpada. Se ela é culpada, o comprador pode receber tudo o que pagou, com correção e mais uma multa, que normalmente é de 10% o valor do contrato. Cabem também danos materiais e morais, se for o caso e se for possível comprovar.

Na prática, há o pagamento por parte da construtora?
Sim, mas é necessário entrar na Justiça. As construtoras retêm absurdamente o que foi pago. Sem entrar na Justiça, o consumidor não vai receber o certo.

E se o consumidor der causa à quebra de contrato?
O entendimento é que a construtora fica com 10% do que foi pago e o imóvel fica disponível para nova venda. O restante, os 90%, são devolvidos ao comprador que desistiu.