Alardeada como oportunidade única de investimento, com ganhos quase imediatos, a compra de cotas de hotéis se transformou em dor de cabeça, prejuízo e batalhas judiciais para alguns investidores em Belo Horizonte. O caso mais complicado, e que já parou nos tribunais, é o do site Savassi, da construtora Paranasa e da incorporadora Maio. O terreno já foi hipotecado e especialistas do setor apontam risco de falência das empresas, que já contrataram empréstimo de R$ 80 milhões e ainda alegam faltar R$ 58 milhões para a conclusão da obra.

Recurso acatado no final de novembro pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) permitiu o bloqueio de bens da incorporadora para garantir o ressarcimento das parcelas já pagas pelo casal Alexandre e Luciana Couri e o fim da obrigação de continuar com o pagamento das demais parcelas. Os valores já pagos somam R$ 290,3 mil. O caso cria precedente para novas ações.

O site Savassi, que fica na esquina das avenidas Getúlio Vargas e Contorno, é formado por duas torres e teve quase a totalidade de seus 440 apartamentos vendidos. A entrega era prevista para 28 de fevereiro de 2014, a partir de quando os cotistas passariam a contar com os ganhos gerados pela ocupação do hotel durante o período de Copa do Mundo. Ocorre que o hotel não ficou pronto, e segundo a Justiça foi constatado “abandono do imóvel”.

A incorporadora Maio, responsável pelo empreendimento, contratou um empréstimo junto ao Banco do Brasil no valor de R$ 80 milhões e hipotecou o terreno. Mesmo após o financiamento, as obras ainda estão muito lentas. Em assembleia geral realizada em 29 de setembro de 2014, o diretor da incorporadora Maio, Jânio Valeriano, disse que ainda precisa de R$ 58 milhões para terminar a obra.

“O diretor da incorporadora admitiu em assembleia geral que desviou os R$ 80 milhões do financiamento para outras obras, alegando que isso é prática comum no setor. Ocorre que nesse caso o empréstimo feito é do condomínio e não da incorporadora. Além disso, há uma clara indisposição em solucionar a questão”, aponta o advogado especialista em Direito Tributário, Kênio Pereira. A Maio/Paranasa foi procurada, mas preferiu não se posicionar sobre o assunto.

O sócio da JR & MvS Consultores, Maarten Van Sluys, diz que o caso do site Savassi é o mais complicado, mas que conhece outros empreendimentos atrasados que geram problemas semelhantes aos cotistas, que já desembolsaram quantia considerável de dinheiro, mas ainda não viram o retorno do investimento.

“Nos bairros Luxemburgo, Betânia e Gameleira existem casos parecidos, em que já houve notificação judicial. Outro é o Golden Tulip (na avenida dos Andradas), que tinha previsão de operação antes da Copa do Mundo do Brasil”, disse.

Para especialistas, promessa de retorno foi ‘má-fé’

Na onda de lançamento de hotéis em Belo Horizonte, anabolizada pela Lei 9.952/2010, surfaram investidores ingênuos e sem conhecimento do negócio. A promessa de retorno de 1,5% ao mês foi apontada como “imoralidade” e “má-fé” por especialistas consultados, que colocam uma taxa de 0,7% como a realidade do setor. Os atrasos na entrega dos empreendimentos ainda impediram que os investidores tivessem os ganhos da ocupação dos hotéis durante a Copa do Mundo, que teve Belo Horizonte como uma das cidades-sede.

A falta de entendimento do negócio é um dos motivos de frustração do investidor nos casos em que os hotéis entraram em operação, mas o retorno está abaixo do prometido. O cotista, em muitos casos, investiu porque confiou na bandeira que faria a administração do hotel, com nome já conhecido e tradicional no mercado, mas não há garantia de que a bandeira vá continuar no negócio, explica o advogado Kênio Pereira.

“Houve em Belo Horizonte propaganda enganosa e maliciosa. Muitas vezes se acordou uma taxa (fixa) de retorno, mas ela só valeria pelos primeiros 12 meses. Outro caso é o da administração do hotel. A cota adquirida não garante que a bandeira que esta à frente da administração no início vá se manter no negócio”, disse.

O sócio da JR & MvS Consultores, Maarten Van Sluys, ainda confia que o negócio possa dar certo, mas sugere mudança no perfil do investidor. Ele observou que o “mercado de hotéis, infelizmente, nunca trabalha com uma relação equilibrada entre oferta e demanda”, o que exige conhecimento do cotista.

“Se tem escassez de empreendimentos, gera-se uma onda de novos leitos, e aí acontece a saturação. Belo Horizonte acaba de passar por uma onda de novos hotéis, que aconteceria sem a nova legislação que aumentou o Coeficiente de Aproveitamento, porque havia escassez. Veio a onda, maior que o ideal em função da legislação, e agora o mercado vai demorar de cinco a sete anos para saturar novamente. Não deixou de ser um bom negócio, mas tem que ter conhecimento para investir”, afirma.

Ele lembra que a rentabilidade depende de fatores externos ao empreendimento. “O hotel, em si, não é gerador de receitas. As receitas são oriundas de agenda de eventos, aumento de voos regionais, locais para receber grandes eventos e outros. Em Belo Horizonte, houve aumento de oferta que não foi acompanhado pela demanda porque estes fatores externos que foram prometidos não se materializaram”, disse.

Especialista em Direito Imobiliário, Kênio Pereira comenta que o mercado é feito de ciclos, e empreendimentos que no início deram prejuízo podem se tornar, no longo prazo, negócios rentáveis. No entanto, o caso dos hotéis em Belo Horizonte envolve outras complicações.

“O Mercure e o Quality são, hoje, hotéis que deram certo, mas amargaram prejuízo no primeiro ano de operação. O investidor deste negócio tem que pensar no longo prazo. O problema de Belo Horizonte é que há risco de falência das construtoras e má-fé dos empreendedores”, afirmou.

Multa milionária tem potencial para levar construtoras e incorporadoras à falência

Os hotéis em atraso e que se beneficiaram da lei 9.952/2010, que foi editada para dar atratividade ao setor hoteleiro, estão sujeitos a multas milionárias, que são consideradas o gatilho para a falência de construtoras e incorporadoras. As penalidades chegam a dezenas de milhões de reais e variam conforme o tamanho da obra.

A legislação estipulou que os empreendimentos deveriam ser entregues até 28 de fevereiro de 2014, com início das atividades em 30 de março do mesmo ano. O não cumprimento dos prazos acarreta multa equivalente ao Coeficiente de Aproveitamento (CA) excedente calculado com base no valor venal do imóvel.

Na região Centro-Sul, onde o CA era de 1 e foi para 4,5 em alguns casos, e considerando-se o valor venal do terreno de R$ 7 mil por metro quadrado, a multa pode ser de R$ 7 milhões para cada mil metros quadrados, segundo cálculos da JR & MvS Consultores.

“A multa é pesada e com potencial para causar falência de construtoras. No entanto, sua não aplicação seria imoral, uma vez que muitos empreendedores gastaram muito dinheiro, pagando mais caro por mão de obra, justamente para impedir o atraso na entrega e consequente multa”, observa o advogado Kênio Pereira.

Há consenso entre os advogados ouvidos de que os cotistas não têm responsabilidade sobre a multa, sendo o risco da obra assumido exclusivamente pela construtora e incorporadora. A Prefeitura de Belo Horizonte estuda propor nova lei na tentativa de minimizar os impactos de cobrança da multa.